Espanjan asuntomarkkinoilla on yleinen tapa, että asunto annetaan välitettäväksi useammalle kiinteistövälittäjälle. Asunto saa näin paljon näkyvyyttä ja lisää kilpailua välittäjien välillä. Nämä ovat hyviä asioita. Kolikon kääntöpuoli on, että samaa asuntoa myydään mahdollisesti eri hinnoilla ja tiedoilla. Ostaja saattaa hämmentyä. Eilen sain hämmästyksekseni lukea myynti-ilmoituksen, jossa oli virheellinen hinta. Asunnon myynti-ilmoituksessa luki, että myytävän asunnon hinta on alentunut 22%. Totuus on, että 2%. Mistä ihmeestä näitä vääriä tietoja keksitään? Ostajan pitää olla tarkkana!

Välityspalkkiot tuplaantuneet

Ostaja on kiinnostunut asunnosta ja ottaa yhteyttä kiinteistövälittäjä X:n ja sopii ajan asuntonäytölle. Tämän jälkeen hän harkitsee ostotarjouksen tekemistä. Ennen tarjouksen tekemistä kannattaa aina ensin selvittää asunnon myyntihistoria ja välittäjien hintahaitari. Myykö välittäjä Y samaa asuntoa edullisempaan hintaan? Jos näin on, niin tietenkin kannattaa ottaa yhteyttä välittäjä Y:n ja hänen kanssa aloittaa hintaneuvottelut. Joka tapauksessa välittäjät X ja Y sopivat keskenään välityspalkkion, luultavasti puolittavat sen. Jos tulee kaupat, niin X:ää asia harmittaa, koska palkkio pitää jakaa. Tämän vuoksi nykyään välityspalkkiot ovat tuplaantuneet ja välittäjät vetoavat siihen, että kiinteistövälittäjät tekevät yhteistyötä, joka yleensä tarkoittaa palkkion jakamista. Tältä vältyttäisiin, jos myyjä ei muuttaisi asunnon hintaa ja varmistaisi, että samat tiedot kaikilla välittäjillä. Myyjän on tarkistettava tiedot ennen kuin asunnon tiedot julkaistaan, koska jopa asunnon koko saattaa vaihdella. Pitää muistaa, että myös parvekkeet lasketaan mukaan asuin-neliöihin, päinvastoin kuin Suomessa.

Kiinteistövälittäjien vaihtuvuus

Asia, mistä en itse pidä, on kiinteistövälittäjien vaihtuvuus lyhyelläkin aikavälillä. Teen sopimuksen välittäjän A:n kanssa, mutta jo muutaman kuukauden päästä ilmoitetaan, että A on lähtenyt ja hänen tilallaan on välittäjä B. Ei mitenkään poikkeuksellista, että saat vielä välittäjät C:n ja D:n, ennen kuin asunto on myyty. Välittäjät eivät siis vaihdu talon sisällä, vaan konkreettisesti lähtevät talosta ja uutta tilalle. Luulin, että tilanne rauhoittuisi, kun tuli määräys, että kiinteistövälittäjäntutkinto on pakollinen. Käytännössä on joukko välittäjiä ja yhdellä heistä on tutkinto. Kouluttamattomia välittäjiä liikkuu siis edelleen kiinteistökauppatoiminnassa, jonka olen saanut karvaasti kokea. Ja kun välittäjä tekee huonoa työtä, niin hän saa lähteä ja ostaja/myyjä maksaa mahdolliset vahingot. Aina on tulossa uusia innokkaita asuntojen kiinteistövälittäjiä.

Alihinnoitetut asunnot

Kun mietit myytävän asuntosi hintaa, niin mieti erityisen tarkkaan. Jos vaan mielijohteesta vedät hatusta sopivan hinnan, niin sillä mennään loppuun asti. Jälkeen päin ei hintaa kannata nostaa, koska netistä näkyy asuntosi myyntihistoria. Eräs myyjä laittoi talonsa hinnan aivan liian alas, koska hänen taloudellinen tilanteensa oli huono. Tilanne kuitenkin parani, taloa ei oltu myyty, joten myyjä halusi nostaa hintaa. Ongelma tässä on se, että vaikka sovit uuden hinnan välittäjä X:n kanssa, niin muilla välittäjillä vanha hinta näkyy. Kuulin myöhemmin, että talo oli myyty edulliseen hintaan ja laitettu takaisin myyntiin korkeammalla hinnalla ja täysin uusilla kuvilla, joista oli vaikea tunnistaa taloa samaksi. Jos olen ilkeä, niin sanon, että kunhan kiinnostuneita ulkomaalaisia löytyy, niin ne kyllä maksavat kyselemättä. Muista aina, että jos lasket asuntosi hintaa enemmän, kuin mitä olet itse maksanut, niin saat varautua ylimääräisiin veroihin. Älä siis myy asuntoa alihintaan!

Haastavaa tehdä voittoa

Lähtökohtaisesti Espanjan asuntomarkkinoilla on erittäin haastavaa tehdä voittoa. Syynä tähän ovat korkeat välilliset kustannukset. Moni on voinut lukea lehdistä julkkiksista, jotka ovat ostaneet talon tai kerrostaloasunnon polkuhintaan. Ostajat ovat ylpeänä kertoneet, kuinka he kunnostavat talon tai asunnon ja tämän jälkeen myyvät sen voitollisena. Jos aiot remontoida asunnon, niin silloin olisi parasta, että osaat itse tehdä melkein kaiken. Lisäksi vaaditaan arkkitehdin piirustukset ja hakea luvat. Kokemuksestani kerron, että tämä ei juuri espanjalaisia koske. Tiedän useamman espanjalaisen tehneet kaikenlaisia omia remontteja ja muuttaneet jopa asunnon ulkonäköä, mutta ei lupia ole haettu, puhumattakaan arkkitehdin piirustuksista. Mitä nyt ovat itse jotain paperille piirustelleet, jos sitäkään. Toiseksi maassa on erilaiset hinnastot espanjalaisille ja ulkomaalaisille, yleensä. Kun ulkomaalainen tarvitsee remonttiapua, niin hinnat hupsahtavat pilviin. Ja tämä saattaa koskea myös suomalaisia yrittäjiä. Ei suomalaisen kannata olla sinisilmäinen. Kyllä myös toinen suomalainen osaa vedättää. Tämä ei tarkoita, että kaikki espanjalaiset ja suomalaiset yrittäjät ovat epärehellisiä. Haluan vaan sanoa, että aina pitää olla tarkkana ja selvittää hintataso, kun ostat palveluja asut sitten missä maassa tahansa. On jollain tapaa vaan niin helppoa luottaa toiseen suomalaiseen ja moni suomalainen yrittäjä onkin luotettava. Sinun tehtäväsi on löytää ne rehelliset yrittäjät.

Paratiisissa lymyää käärme

Televisiosta tulee sarja, jossa julkkispari on ostanut vanhan talon Italiasta. Ohjelmassa seurataan heidän talonsa remontoinnin edistymistä. Vaikka he tekevät itse paljon, niin siitä huolimatta taloprojektista on tullut paljon odotettua kalliimmaksi. Näitä remonttitarinoita usein romantisoidaan. Kun olen seurannut sarjaa, niin pystyn lukemaan rivien välistä mitä kaikkea jätetään kertomatta. Paikallisten yrittäjien ja viranomaisten kanssa ei aina kaikki mene niin kuin haluaa. Eikä ulkomaalaisille kumarreta, vaan me olemme ulkopuolisia, jotka haluavat kirsikat kakusta. Talvet etelän lämmössä ja kesät omassa kotimaassa. Kuten eräs espanjalainen tuttuni sanoi, että te haluatte paratiisin, mutta unohdatte, että jokaisessa paratiisissa asuu myös käärme.

I have a dream

Ohjelmassa esiintyvän pariskunnan talo sijaitsee kaukana kaikesta, joten kun tulee aika myydä se, niin todennäköisesti sen haluaa ostaa paikallinen, joka tietää alueen hintatason. Hinnan sovittava paikalliseen hintatasoon, eikä siihen voi lisätä remonttikuluja, vaikka kuinka haluaisi. Espanjalaiset ostavat asuntoja, joiden hintahaarukka on 100 000- 250 000€. Omasta kokemuksestani voin kertoa, että kun hinnat kolkuttavat 300 000€, niin ostajat vähenevät, eivätkä asunnot mene kaupaksi. Ratkaisu on, että hintaa laskettava reilusti tai odottaa ja toivoa ulkomaalaista ostajaa, joita ei juurikaan pienillä paikkakunnilla tai maaseuduilla ole. Ulkomaalaiset kaipaavat kielitaitoista tai kansainvälistä seuraa. Harva meistä haluaa eristäytyä ja elää ummikkona vieraassa maassa. On hyvin ymmärrettävää, että sitä haaveilee unelmiensa talosta jossain etelässä. Kaikkialla näkee kaunista, vanhaa arkkitehtuuria, jonka haluaisi entisöidä ja kunnioittaa vanhaa rakennusta. Ole realisti ja tee budjetti. Mieti missä talo sijaitsee ja mikä on sen jälleenmyyntiarvoa? Onko lähellä lentokenttää, juna-asemaa tai bussipysäkkiä? Alueen asukkaiden kielitaito? Riittääkö kielitaito solmimaan ystävyyssuhteita tai edes vaihtamaan kuulumisia? Paikallisten ja ulkomaalaisten kyky tai halu maksaa taloista vaihtelee suuresti. Ulkomaalaisille halutaan myydä unelmia, mutta paikalliset ovat realisteja ja tietävät minkä arvoinen kohde todellisuudessa on.

Don’t sell under marketprice

In the Spanish housing market, it is a common practice for the apartment to be let out to several real estate agents. This way, the apartment gets a lot of visibility and increases competition between agents. These are good things. The flip side of the coin is that the same apartment may be sold at different prices and information. The buyer may get confused. Yesterday, to my surprise, I read a sales ad with an incorrect price. In the notice of sale of the apartment, it was written that the price of the apartment for sale has decreased by 22%. The truth is that 2%. Where on earth does this false information come up? The buyer must be careful!

The real estate fees doubled

The buyer is interested in the apartment and contacts real estate agent X and fits the apartment screen of the time. After this, he will consider making a purchase offer. Before making an offer, you should always first find out the sales history of the apartment and the price range of the agents. Does real estate agent Y sell the same apartment at a cheaper price? If this is the case, then of course you should contact real estate agent Y and start price negotiations with him. In any case, agents X and Y agree on the commission, probably halve it. If there are deals, X will be upset because the reward has to be shared. Because of this, commission fees have doubled today and agents rely on other real estate agents to cooperate, which usually means sharing the commission. This would be avoided if the seller did not change the price of the apartment and ensured that all agents had the same information. The seller must verify the details before the apartment details are published, as even the size of the apartment may vary. It must be remembered that balconies are also included in living square footage, the opposite of Finland.

Turnover of real estate agents

The thing I personally don’t like is the turnover of real estate agents, even in the short term. I make a contract with agent A, but after a few months it is announced that A has left and will be replaced by agent B. It is not at all unusual that you still get agents C and D before the apartment is sold. The agents therefore do not change within the house, but concretely leave the house and replace it with a new one. I thought that the situation would calm down when the order came that the real estate agent qualification is mandatory. In practice, there are a number of mediators and one of them has a degree. So, there are still untrained agents in the real estate business, which I have experienced the hard way. And when the agent does a bad job, he gets to leave and the buyer/seller pays for any damages. There are always new enthusiastic real estate agents for apartments.

Underpriced apartments

When you think about the price of your apartment for sale, think especially carefully. If you just pull a suitable price out of a hat on a whim, then we’ll go all the way with it. It’s not worth raising the price afterwards, because the sale history of your apartment can be seen online. One seller put the price of his house way too low because his financial situation was bad. However, the situation improved, the house had not been sold, so the seller wanted to raise the price. The problem here is that even if you agree on a new price with broker X, other agents will see the old price. I later heard that the house had been sold at a bargain price and put back up for sale at a higher price and with completely new pictures that made it hard to recognize the house as the same one. If I’m mean, I’ll say that as long as there are interested foreigners, they will pay without asking. Always remember that if you calculate the price of your apartment more than what you have paid yourself, you can prepare for additional taxes. So don’t sell the apartment at a lower price!

Challenging to make a profit

Basically, it is very challenging to make a profit in the Spanish housing market. The reason for this is the high indirect costs. Many people have read about celebrities who have bought a house or an apartment building at a bargain price. Buyers have proudly shared how they renovate a house or apartment and then sell it at a profit. If you are going to renovate the apartment, then it would be best if you know how to do almost everything yourself. In addition, the architect’s drawings and to apply for permits are required. I can tell you from my experience that this does not exactly apply to Spaniards. I know several Spaniards who have done all kinds of their own renovations and even changed the appearance of the apartment, but no permits have been applied for, not to mention the architect’s drawings. What have they themselves drawn on paper, if even that. Second, the country has different price lists for Spaniards and foreigners, in general. When a foreigner needs renovation help, the prices skyrocket. And this may also apply to Finnish entrepreneurs. A Finn should not be blue-eyed. Yes, another Finn can also cheat. This does not mean that all Spanish and Finnish entrepreneurs are dishonest. I just want to say that you always have to be careful and find out the price level when you buy services, no matter where you live in the country. It’s somehow so easy to trust another Finn, and many Finnish entrepreneurs are trustworthy. Your task is to find those honest entrepreneurs.

A snake slithers in paradise

There will be a TV series in which a celebrity couple has bought an old house in Italy. The program follows the progress of the renovation of their house. Although they do a lot themselves, the house project has become much more expensive than expected. These renovation stories are often romanticized. When I have followed the series, I can read between the lines what is left unsaid. With local entrepreneurs and authorities, not everything always goes as they want. And we don’t bow down to foreigners, we are outsiders who want the icing on the cake. Winters in the warmth of the south and summers in your own country. As a Spanish friend of mine said, you want paradise, but you forget that in every paradise there is also a snake.

I have a dream

The couple’s house in the show is located far from everything, so when it comes time to sell it, it’s likely to be bought by a local who knows the price level in the area. The price must be adjusted to the local price level, and no renovation costs can be added to it, no matter how much you want to. Spaniards buy apartments with a price range of 100,000-250,000€. From my own experience, I can tell you that when prices hit €300,000, the number of buyers decreases and the apartments don’t sell. The solution is to lower the price considerably or to wait and hope for a foreign buyer, which there are hardly any in small towns or rural areas. Foreigners need language skills or international company. Few of us want to isolate ourselves and live a dead end in a foreign country. It is very understandable that you dream of the house of your dreams somewhere in the south. Everywhere you see beautiful, old architecture, which you would like to restore and respect the old building. Be realistic and make a budget. Think about where the house is located and what is its resale value? Is there an airport, train station or bus stop nearby? The language skills of the residents of the area? Is language skills enough to form friendships or even exchange information? The ability or willingness of locals and foreigners to pay for houses varies greatly. They want to sell dreams to foreigners, but the locals are realistic and know what the destination is really worth.