Asuntojen myynti laskee, uusien asuntojen hinta nousee

Uudet talot ovat kysyttyjä, mutta markkinoilla vallitsee kysynnän ja tarjonnan epätasapaino. Espanjaan rakennetaan vuosittain yli 200 000 uutta kotia, mutta tarve on suurempi. Korkojen kohoaminen pelottaa monia, joilla olisi aikomus hankkia asunto tänä vuonna. Useat tutkimukset ennustavat, että myynti vähenee jopa 30 prosenttia.

Vuoden 2022 kiinteistöjuhla on ohi

Notaarien yleisneuvosto rekisteröi asuntojen myynnin hidastuneen viimeisen puolen vuoden aikana Espanjassa. Lyhyesti sanottuna vuoden 2022 kiinteistöjuhla on ohi. Kysyntä jatkaa laskuaan ja tarjonta kasvaa, eikä tämä näytä muuttuvan. Myynnin kehityksestä puhuttaessa on erotettava uusien ja käytettyjen asuntojen markkinat. Uudisrakentamisen osalta tarjontaa on niin vähän (vuonna 2022 myydyistä asunnoista vain 18 % oli uusia), että kauppojen vähentyminen jää huomattavasti vähäisemmäksi, tänä vuonna noin 8 prosentin lasku. Käsitykseni mukaan monet espanjalaiset ja keskieurooppalaiset eivät halua ostaa remontoitavia kohteita, mutta suomalaisten asunnonostajien keskuudessa on paljon heitä, jotka haluavat edullisen, remontoitavan kohteen. Kun asunto on remontoitu, niin se vuokrataan lyhytaikaisille vuokralaisille. Asunnot ovat pienehköitä yksiöitä tai kaksioita. Vuokrat ovat myös edullisia noin 300-400€/kk. Tämä kuulemma kannattaa, koska kysyntää riittää. Remonttireiskoilla töitä tarjolla enemmän, kun ehtivät tekemään. Nykyään on todellakin leviämässä kyseinen kiinteistötrendi. Ostetaan remontoitavia edullisia kiinteistöjä, jotka kunnostetaan. Monelle espanjalaiselle nuorelle tämä on varteenotettava vaihtoehto, koska halutaan oma asunto, mutta korkeiden korkojen vuoksi ei voida ottaa lainaa, ainakaan paljon. Moni ostaja haluaa tehdä ainakin pientä remonttia, jotta asunto tuntuisi ja näyttäisi omalta. Tässä tapauksessa asunto on tehdään oman näköiseksi lattiasta kattoon. Jos puhutaan alle 40 000€ asunnosta, niin se on todella remontin tarpeessa, mutta jos on Puuha Peten vikaa, niin mikäs siinä.

Asuntojen hinnat nousevat nopeimmin sitten vuoden 2006

Asuntomarkkinoille tulee kasvua vähemmän kohonneiden rakennuskustannusten ja ammattitaitoisen työvoiman puutteen vuoksi. Tämän vuoksi asuntojen hinnat ovat nousseet rakentamisen aikana. Talojen arvot ovat kiinteistöportaalin tietojen mukaan Espanjassa keskimäärin yli 2000 euroa neliömetriltä. Ennen kiinteistökuplaa neliöhinta oli lähemmäs 3000€. Viime kuukausina markkinat ovat osoittaneet, että hinnat nousevat vuoden takaiseen verrattuna yli 10 prosenttia, mikä on suurin nousu verrattuna viime vuosiin. Uusien asuntojen arvo on jo 70% enemmän kuin käytettyjen asuntojen arvo Valencian yhteisössä. Kiinteistökuplan puhkeamisen jälkeen vuonna 2008, se tuhosi suuren osan kiinteistöalasta, mutta aiheutti myös uudisrakentamisen ja käytettyjen asuntojen kysynnän. Aikaisemmin molemmilla oli samanlaiset markkinat ja hintaerot Valencian yhteisössä noin 20%. Nykyään käytettyjen asuntojen osuus liiketoimista on lähes 90%, kun taas uusista taloista on tullut luksustuote. Uusilla taloilla ei ole juurikaan tekemistä 20 vuoden takaisten talojen kanssa, koska vaatimustaso ja tekninen taso ovat nousseet. Suurin osa rakenteilla olevista asunnoista ovat rannikolla sijaitsevia omakotitaloja, jotka ovat suunnattu pääasiassa ulkomaisille ostajille, koska heillä suurempi ostovoima.

EKP(Euroopan keskuspankki) uskoo, että korkojen suurin vaikutus inflaatioon tapahtuu vuonna 2024

Vaikutus näkyi jo vuoden alussa. Ostajalla on vähemmän ostovoimaa ja ennen kaikkea se tuo paljon epävarmuutta ottaa asuntolainan maksusitoumus seuraavien 20 tai 25 vuoden ajaksi. Myyntimäärät hidastuneet ja perheiden päätöksen tekeminen kestää kauemmin. Tänä vuonna kiinteistötoiminta jäähtynyt ja kaupankäynti supistuu useimpien analyysien mukaan 10–15 prosenttia. Ensin myynti laskee, sitten hinnat. Tilanteeseen vaikuttavat asuntolainarahoituksen korkeammat kustannukset ja inflaation vaikutuksesta johtuva kotitalouksien alhaisempi säästämisaste. Koronnosto alentaa inflaatiota. Suomessa Inflaatio oli 7,9% tämän vuoden huhtikuussa, kun muualla Euroopassa se oli 7,0%. Etlan mukaan inflaatio on odotettua sitkeämpää sorttia eikä korkopolitiikan hintoja hillitsevä vaikutus näy vielä. Vuodelle 2023 ennustetaan 4-5%:n inflaatiotasoa Espanjassa, maaliskuussa inflaatio oli vain 3,1%. Hintojen nousu hidastui selvästi odotettua enemmän Espanjassa. Inflaation hidastuminen johtui energian halpenemisesta. Espanja sai suuret energiatuet EU:lta, joten energian nousu ei ollut kovin dramaattista. Korkojen on pysyttävä korkeina niin kauan kuin on tarpeen, kunnes inflaatio taas laskee. Vuosi sitten euribor oli alle 0,3 % ja tänään lähellä 4%.

Asunnonostajien vyöry pois sodan alta Alicanten kiinteistömarkkinoille

Ainakin tämä näkyy Valencian notaariyhdistyksen tuoreissa tilastoissa, jotka vahvistavat, että tämä Itä-Euroopan ostajien saapumisen lisääntyminen oli yksi merkittävä tekijä, joka edisti maakunnan kiinteistömarkkinoiden poikkeuksellista vuotta. Vuosi, jolloin yhteensä jopa 31 000 ulkomaalaista ostivat asunnon maakunnasta. Tämä on 47,4% kasvua edelliseen vuoteen verrattuna ja uusi ennätys. Kuten on loogista, yksi kansallisuuksista, jotka lisäsivät toimien määrää eniten, olivat ukrainalaiset, jotka ostivat Alicantesta vuonna 2022 lähes kolminkertaisen määrän asuntoja verrattuna vuoteen 2021. Puolalaiset olivat viidenneksi tärkeimmät ostajat kansainvälisillä kiinteistömarkkinoilla Alicantessa esimerkiksi ennen ruotsalaisia. Itse asiassa puolalaisista tuli suurin ostajaryhmä ulkomaalaisten keskuudessa, joka teki kauppoja Benidormissa, Torreviejassa ja Santa Polassa. Romanialaisten ostamat asunnot kaksinkertaistuivat ja liettualaisten kolminkertaistuivat. Latvialaiset ostivat toista sataa taloa Costa Blancalta, virolaiset 110, valkovenäläiset 94 ja slovakit 86. Moldovalaiset ostivat 52 . Britit ja belgialaiset johtavat edelleen markkinoita, mutta hollantilaiset ja saksalaiset ovat lisänneet ostojaan Costa Blancalla eniten.