Infrastructure

When purchasing a home, it is worth considering the area’s infrastructure, which includes, among other things, the road network. Well-functioning infrastructure is the foundation for smooth everyday life and safety. How is the transport network organized?

Sleeping suburbs

We moved to a quiet area because we loved the house and believed that a beautiful and functional home would be enough. We are not golf enthusiasts, like many foreigners who seek out a suburban area near golf courses. Why couldn’t a golfer live in the city or near city services and drive a couple of times a week to play golf on nearby courses? It’s a long way from the suburban area to anywhere except the golf courses, and it’s hard to get a taxi. The light traffic routes are bad or simply haven’t been built. We were told that five years ago, the traffic was better, but now there are too many cars and bad drivers. I understand this was referring to elderly foreigners who find the Spanish traffic culture challenging. The number of cars has grown exponentially. More housing is planned for 10,000 new residents in our former residential area.

Services

Infrastructure is, of course, about services and access to them. When we moved to the city, many things changed for the better. Shops, at least some of them, are now open in cities even during Easter. Numerous tourists and Spaniards who have traveled to the city for vacation appreciate the services. It was enjoyable to walk along the beaches and in the city, watching people enjoying Easter meals in restaurants, sitting on outdoor terraces, or spending time with their families on the sandy beach. Previously, when we lived in a residential area, local shops and restaurants were mostly closed during the holidays, and there were no people to be seen, except for the occasional dog walker. If you enjoy the services offered by the city and being with people, then these things are worth considering when you are buying an apartment. Buying an apartment also requires thorough familiarization with the infrastructure, as indirect costs in apartment purchases are high. It is not worth getting to know a place by buying an apartment first, as it will be expensive. You’d rather rent and arrange enough time to explore the area. A beautiful apartment may not be enough, because one of the reasons to move to Spain is to get outdoors or enjoy the sun and good company.

Prices and taxes have increased

In 2008, when the housing bubble burst, developers paid a tax of 500 euros per square meter of built area in Orihuela, south of Torrevieja. Last year, the tax rose to 797 euros per square meter, regardless of the type of housing. On the coast of Orihuela, a square meter already costs 1,200 euros, which is more than the reference price, but the city is trying to match real market prices and collect more tax revenue. Around 1,000 new homes are built on the coast alone every year, which poses environmental challenges and requires stricter planning. According to statistics from March 2026, the average price per square meter of homes in the area was 3,200–3,400 euros per square meter. The increase in house prices has also been influenced by, among other things, the increase in the prices of ceramic materials, wood, steel materials, aggregates, and energy, which has been 35% from 2012 to 2024.

Supply and demand

The imbalance between low supply and high demand is driving up prices. Foreign demand and a sharp increase in rental prices are driving up prices, according to Bankinter, a Spanish financial services company. Growth is forecast to continue at 7 percent and 4 percent next year. The biggest increases will be in large cities, the Mediterranean coast, and the islands. The average price per square meter in Spain is 2,094 euros, which is 10 percent more than the previous year. Of course, it is important to understand that new and old housing stock cannot be compared with each other, and location affects the value of a home. It matters whether the home is less than or more than 5 years old, let alone 50 years old. I have previously written about a possible housing bubble, but if demand remains good and the current international situation does not destabilize it, then the housing market will continue to be brisk. Many real estate agents advertise that now is a good time to buy, but if they predict that prices will fall despite the good situation, then it might be worth being patient and monitoring the housing market. If the war in Iran continues, it will harm housing sales, and yes, housing prices are so high these days that it would be a wonder if something doesn’t happen.

Screaming housing shortage

In two years, it is predicted that there will be 900,000 families in Spain without housing. There will be five times more households created than new homes created. Spain has now exceeded 100,000 building permits per year for five consecutive years. 0.6 million immigrants arrive annually, and around 200,000 new households are being created. Banks are granting more loans, although this is still not enough to revive activity at the pace the country needs. Banks are wary of repeating previous mistakes and granting loans on too light grounds, as the world situation may change and interest rates may rise. The problem is that rising prices are pricing out part of the Spanish population, as they cannot get a bank loan without savings and therefore do not meet the minimum capital adequacy requirements. According to a recent report by the consultancy Tinsa, households spend an average of 34% of their disposable income on paying their mortgage in the first year. However, in provinces such as the Balearic Islands, Málaga, and Madrid, this figure approaches or even exceeds 50%.

Unrealistic expectations

The Spanish need homes, but they cannot compete with foreigners in the overheated housing market. They know Spanish housing construction and know what the right price tag is for older homes for sale. Why aren’t homes moving? Foreign sellers want to believe that you can compare old and new homes and conclude that they are almost the same price. Let’s take three examples, all of which are old terraced houses and in the same row of houses, a few meters from each other, and all measuring around 80 square meters. Terraced house 1 is in original condition, higher up on the slope than the other two, needs renovation, has fruit trees in front, and a balcony with a view of the lake. Also, a balcony at the back, an orange tree in the yard, and a view of the sea. Selling price €120,000. Number 2 is a renovated terraced house with a long yard in front, no trees, and a large balcony with a view of the lake. There is also a balcony and a view of the sea at the back. Price tag €265. Number 3 is a terraced house with no balcony in front and no view of the lake, and a postage-stamp-sized balcony at the back with a partial view of the sea. No renovation, but new stairs have been installed upstairs. A couple of months ago, the owner installed large solar panels in the middle of the front yard, which meant that two fruit trees had to be cut down. The price is €250,000. All the apartments were built in the 80s. Terraced house 1 was sold during the winter to a Spanish couple. Terraced house 2 has been on the market for 2 years and has attracted little interest. Terraced house 3 just came up for sale a few months ago, and there have been no inquiries. Back when the terraced houses were completed, the price tag in today’s euros would have been around €60,000. Two Spanish owners from the same row sold their townhouse apartments for an average of 80,000 euros; both required minor renovation and were sold in good original condition, without bathroom or plumbing renovations. The price differences are therefore large, and it seems that some of the sellers have just pulled a price out of a hat.

References: Información, Tinsa, Bankinter, El Mundo

INFRASTRUKTUURI

Asuntoa hankkiessa kannattaa huomioida alueen infrastruktuuri, joka käsittää mm. tieverkoston. Hyvin toimiva infra on arjen sujuvuuden ja turvallisuuden perusta. Miten liikenneverkosto on järjestetty?

Nukkumalähiöt

Muutimme hiljaiselle paikkakunnalle, koska ihastuimme taloon ja uskoimme, että kaunis ja toimiva koti riittää. Emme ole golfin harrastajia, niin kuin monet ulkomaalaiset, jotka hakeutuvat nukkumalähiöön lähelle golfkenttiä. Miksi golfari ei voisi asua kaupungissa tai lähellä kaupungin palveluja ja käydä autolla ne pari kertaa viikossa pelaamassa golfia läheisillä kentillä? Nukkumalähiöstä kaikkialle on pitkä matka, paitsi golfkentille, ja taksia on vaikea saada. Kevyeen liikenteenväylät ovat huonot tai niitä ei yksinkertaisesti ole rakennettu. Meille kerrottiin, että vielä viisi vuotta sitten liikenne toimi paremmin, mutta nykyään on liikaa autoja ja huonoja kuskeja. Tässä ymmärtääkseni viitattiin iäkkäisiin ulkomaalaisiin, joille espanjalainen liikennekulttuuri on haastava. Autojen määrä on kasvanut räjähdysmäisesti. Entiselle asuinalueellemme on kaavailtu rakennettavaksi lisää asuntoja 10 000 uudelle asukkaalle.

Palvelut

Infrastruktuuriin liittyvät tietenkin palvelut ja niiden saanti. Kun muutimme kaupunkiin, moni asia muuttui positiiviseen suuntaan. Kaupat, ainakin osa, ovat nykyään kaupungeissa auki jopa pääsisäisenä. Lukuisat turistit ja espanjalaiset, jotka ovat matkustaneet kaupunkiin lomailemaan, arvostavat palveluja. Oli nautinnollista liikkua rannoilla ja kaupungilla, seurata ihmisiä, jotka nauttivat pääsiäisateriaa ravintoloissa, istuivat ulkoterasseilla tai viettivät aikaa perheidensä kanssa hiekkarannalla. Aikaisemmin, kun asuimme nukkumalähiössä, lähikaupat ja ravintolat olivat pääosin kiinni loma-aikoina ja ihmisiä ei näkynyt, paitsi satunnaisia koiranulkoiluttajia. Jos nautit kaupungin tarjoamista palveluista ja ihmisten kanssa olemisesta, niin nämä asiat kannattaa huomioida, kun olet ostamassa asuntoa. Asunnon ostaminen vaatii perusteellista perehtymistä myös infrastruktuuriin, sillä välilliset kulut asuntokaupoissa ovat korkeat. Paikkakuntiin ei kannata tutustua ostamalla ensin asunnon, sillä se tulee kalliiksi. Mieluummin vuokraat ja järjestät riittävästi aikaa alueeseen tutustumiseen. Kaunis asunto ei välttämättä riitä, koska yksi syy muuttaa Espanjaan on ulkona liikkuminen sekä auringosta että hyvästä seurasta nauttiminen.

Hinnat ja verot ovat nousseet

Vuonna 2008, jolloin asuntokupla puhkesi, rakennuttaja maksoi veroa 500 euroa neliömetriltä rakennettua pinta-alaa kohden Orihuelassa, Torreviejasta etelään. Viime vuonna vero nousi 797 euroon neliömetriltä riippumatta asumistyypistä. Orihuelan rannikolla maksaa neliömetri jo 1200 euroa, mikä on enemmän kuin viitehinta, mutta kaupunki pyrkii tällä vastaamaan todellisia markkinahintoja ja keräämään enemmän verotuloja. Pelkästään rannikolle rakennetaan vuosittain noin 1000 uutta asuntoa, mikä aiheuttaa ympäristöhaasteita ja vaatii tiukempaa suunnittelua. Maaliskuun 2026 tilastojen mukaan asuntojen keskiverto neliöhinta oli alueella 3200–3400 euroa neliöltä. Asuntojen hintojen kasvuun on vaikuttanut myös mm. keraamisen materiaalin, puun, teräsmateriaalin, kiviaineksen ja energian hintojen nousu, joka on ollut 35% vuodesta 2012 vuoteen 2024.

Tarjonta ja kysyntä

Alhaisen tarjonnan ja korkean kysynnän välinen epätasapaino nostaa hintoja. Erityisesti hintojen nousuun vaikuttavat ulkomainen kysyntä ja vuokrahintojen jyrkkä nousu, Bankinterin mukaan, joka on espanjalainen rahoituspalveluyritys. Kasvun on ennustettu jatkuvan 7 prosenttia ja ensi vuonna 4 prosenttia. Suurimmat nousut tapahtuvat suurissa kaupungeissa, Välimeren rannikolla ja saarilla. Espanjan keskimääräinen neliöhinta on 2094 euroa, mikä on 10 prosenttia enemmän kuin edellisenä vuonna. Tietenkin pitää ymmärtää, että uutta ja vanhaa asuntokantaa ei voi verrata keskenään ja sijainti vaikuttaa asunnon arvoon. Sillä on merkitystä, onko asunto alle tai yli 5 vuotta vanha, puhumattakaan 50 vuotta vanhasta asuntokannasta. Olen aikaisemmin kirjoittanut mahdollisesta asuntokuplasta, mutta jos kysyntä pysyy hyvänä eikä nykyinen kansainvälinen tilanne sitä horjuta, niin asuntokauppa jatkuu vilkkaana. Moni kiinteistönvälittäjä mainostaa, että nyt on hyvä aika ostaa, mutta jos ennustetaan, että hyvästä tilanteesta huolimatta hinnat tulevat laskemaan, niin ehkä kannattaa olla kärsivällinen ja seurata asuntomarkkinoita. Mikäli sota Iranissa jatkuu, niin asuntokauppaan sillä on negatiivinen vaikutus ja kyllä nykyään asuntojen hinnat ovat niin korkealla, että on ihme, jos ei jotain tapahdu.

Huutava asuntopula

Kahden vuoden kuluttua Espanjassa ennustetaan olevan 900 000 perhettä, joille ei ole tarjolla asuntoa. Kotitalouksia syntyy viisi kertaa enemmän kuin uusia asuntoja on tarjolla. Espanjassa on nyt ylitetty 100 000 rakennuslupaa vuodessa viitenä peräkkäisenä vuotena. Vuosittain saapuu 0,6 miljoonaa maahanmuuttajaa ja syntyy noin 200 000 uutta kotitaloutta. Pankit myöntävät enemmän lainoja, vaikka se ei vieläkään riitä elvyttämään toimintaa maan tarvitsemalla tahdilla. Pankit varovat toistamasta edellisiä virheitä ja antamasta lainaa liian kevein perustein, koska maailman tilanne voi muuttua ja korot nousta. Ongelmana on, että nousevat hinnat hinnoittelevat osan Espanjan väestöstä ulos, koska he eivät ilman säästöjä voi saada pankkilainaa ja täten eivät täytä vähimmäisvakavaraisuusvaatimuksia. Konsulttiyritys Tinsan tuoreen raportin mukaan kotitaloudet käyttävät keskimäärin 34 % käytettävissä olevista tuloistaan asuntolainansa ensimmäisen vuoden maksamiseen. Baleaarien, Málagan ja Madridin kaltaisissa maakunnissa tämä luku kuitenkin lähestyy tai jopa ylittää 50 %.

Epärealistiset odotukset

Espanjalaiset tarvitsevat asuntoja, mutta he eivät siis pysty kilpailemaan ulkomaalaisten kanssa ylikuumentuneilla asuntomarkkinoilla. He tuntevat espanjalaisen asuntorakentamisen ja tietävät, mikä on oikea hintalappu myytäville vanhempaa asuntokantaa edustaville asunnoille. Miksi asunnot eivät liiku? Ulkomaalaiset myyjät haluavat uskoa, että vanhan ja uuden asunnon voi rinnastaa ja tehdä johtopäätöksen siitä, että ne ovat melkein samanhintaiset. Otetaan kolme esimerkkiä, jotka kaikki ovat vanhoja rivitaloasuntoja ja samassa asuinrivistössä, muutamien metrien päässä toisistaan, ja pinta-ala kaikissa on noin 80 neliötä. Rivitalo 1 on alkuperäiskunnossa ylimpänä rinteessä kuin kaksi muuta. Se kaipaa remonttia. Edessä on hedelmäpuita ja parveke, josta näkymä järvelle. Myös takana parveke, appelsiinipuu pihalla ja näkymä merelle. Myyntihinta 120 000€. Numero 2 on pintaremontoitu rivitalo, jossa on edessä pitkä piha, ei puita ja iso parveke, josta näkymä järvelle. Takana on myös parveke ja näkymä merelle. Hintalappu 265€. Numero 3 on rivitalo, jossa ei ole edessä parveketta eikä näkymiä järvelle, takana postimerkinkokoinen parveke, josta näkyy osittain merelle. Ei remonttia, mutta on asennettu uudet portaat yläkertaan. Pari kuukautta sitten omistaja asennutti isot aurinkopaneelit keskelle etupihaa, jonka vuoksi kaksi hedelmäpuuta piti kaataa. Hinta on 250 000€. Kaikki asunnot on rakennettu 80-luvulla. Rivitalo 1 myytiin talven aikana espanjalaiselle pariskunnalle. Rivitalo 2 on ollut myynnissä toista vuotta ja on ollut vähäistä kiinnostusta. Rivitalo 3 tuli juuri myyntiin muutama kuukausi sitten eikä yhtään kyselyä. Aikoinaan kun rivitalot valmistuivat, niin hintalappu nykyeuroissa olisi noin 60 000€. Samasta rivistä kaksi espanjalaista omistajaa myi rivitaloasuntonsa keskimäärin 80 000 eurolla. Molemmat asunnot kaipasivat pientä remonttia, ja ne myytiin hyvässä alkuperäiskunnossa ilman kylpyhuone- ja putkiremontteja. Hintaerot ovat siis suuret ja tuntuu, että osa myyjistä on vain vetänyt hinatalapun hatusta.

Viitteet: Informacion, Tinsa, Bankinter, El Mundo