Is it worth selling or buying now?

Housing prices are at their peak. There is no financial crisis in sight like in 2008, so we cannot expect a similar housing bubble, but something is happening. Of course, real estate agents will not admit that the housing market is not on a rational basis, because housing prices are completely overpriced.

Demand for new housing construction is falling

The demand for new housing has fallen, which is a clear sign that the current situation cannot continue. Despite the low demand, new housing production is being built at a rapid pace, and this is reminiscent of the bursting of the housing bubble, when construction stopped, and housing construction was left unfinished. Ugly unfinished buildings were visible everywhere. Hopefully, this sad situation will not repeat itself.

Negative investment return on empty homes

Keeping an apartment empty for part of the year or even half of it is a bad investment, because it does not produce anything, but rather creates expenses. However, ownership is important to many people: the fact that you have your own apartment. Another option would be to live in a rental. You invest your money in another apartment, which will generate rental income. There are many options. You can invest in your own country or elsewhere. The most important thing is to find a good investment apartment, from which you can get closer to an 8% rental income or even more. Since the tenant pays rent, you receive rental income every month, which you can use to pay, for example, the rent of your own rental apartment for part of the year, and you can continue to invest or spend the remaining rent receivables. You still own your apartment, which is rented, and you can later realize it when it is time to sell. Investment apartments are usually reasonably priced, so selling them is also easier than selling more valuable apartments. Buying an apartment for your own is a completely different matter, and then you buy the apartment that you like.

8% or higher rental yield target

If rental income is important when purchasing an investment property, it is worth buying a reasonably priced property with good rental demand. The property does not have to be state-of-the-art, but high demand is important. Another option is to invest in a property that is expected to increase in price significantly in the near future, which will make the property more expensive, and it may be difficult to obtain a corresponding 8% rental income because there is less demand due to the higher rent. When calculating the rental income, the purchase price of the property, as well as renovations made to the property and future renovations, must be taken into account. Expensive renovations include elevator, roof, facade, and plumbing renovations. These should be checked before making a purchase, and they affect how much income you will receive from rental activities.

Inheritance bad owner

Maintaining or increasing the value of a property requires regular minor renovations. We rented a top-floor apartment with a sea view, owned by the inheritance. The apartment was rented by a couple of real estate agents, one of whom eventually had a dispute with the owner’s family. We went to talk to the agent because we wanted to know at what price and for how long the family was willing to rent the apartment. The agent was completely fed up and said that the family could not decide on the rental because some would be willing to sell the apartment. The agent ended the rental assignment. We contacted another agent, and he finally managed to get us a rental agreement with a reduced rent because the apartment was underfurnished, and some of the owners were not willing to buy a few pieces of furniture worth a couple of hundred euros, such as a vacuum cleaner and a dining table. Our rental agreement is for 7 years. You have to confirm before the end of the first year that you want to continue for 2 years, and then another 2 years, and so on. We were really lucky.

Investment properties

In contrast to Spain, in my home country, housing prices have plummeted, so now is the opportunity for investors to acquire affordable housing. My husband participated in an auction where an investment property was for sale, and after a long bidding process, he got the property, or so we assumed. My husband was informed that the owner of the property had two days to accept the price offered. This was not the usual practice where the highest bid is accepted. This came as a surprise to us, too, and in the end, no deals were made because the owner of the property would have liked a higher price. Next, we tried to buy an investment property again and were making deals until we noticed that the sales brochure had a surface area 15 square meters larger than what was in the house’s books. We filed a complaint. The agent admitted his mistake and announced that he would not continue with the property transactions with us because we wanted to lower the purchase offer to match the actual surface area of ​​the property. The property is still for sale. Of course, other investors have also taken note of the apartment advertisement, where the square footage of the apartment has been calculated, but the price is still the same, too high for investors. The conclusion is that buying and renting out the apartment in question will provide a poor rental return

KANNATTAAKO NYT MYYDÄ TAI OSTAA?

Asuntojen hinnat ovat huipussa. Finanssikriisiä ei ole näkyvissä kuten vuonna 2008, joten ei voida odottaa vastaavaa asuntokuplaa, mutta jotain on tapahtumassa. Kiinteistövälittäjät eivät tietenkään myönnä, että asuntokauppa ei ole järkevällä pohjalla, koska asuntojen hinnat ovat aivan ylihinnoiteltuja.

Uuden asuntotuotannon kysyntä laskee

Uusien asuntojen kysyntä on laskenut, mikä on selvä merkki siitä, ettei nykyinen tilanne voi jatkua. Vähäisestä kysynnästä huolimatta uutta asuntotuotantoa rakennetaan nopealla aikataululla, ja tämä muistuttaa asuntokuplan puhkeamista, jolloin rakentaminen pysähtyi ja asuntojen rakentaminen jäi kesken. Kaikkialla näkyi rumia keskeneräisiä rakennuksia. Toivottavasti tämä surullinen tilanne ei uusiudu.

Tyhjien asuntojen negatiivinen tuotto

Asunnon pitäminen tyhjänä osan vuodesta tai jopa puolet siitä on huonoa sijoittamista, koska se ei tuota mitään, vaan siitä muodostuu kuluja. Omistaminen on kuitenkin useille ihmisille tärkeää: se, että on ihan oma asunto. Toinen vaihtoehto olisi asua vuokralla. Sijoitat rahasi toiseen asuntoon, josta tulee vuokratuottoa. Vaihtoehtoja on paljon. Voit sijoittaa omassa kotimaassasi tai muualla. Tärkeintä on löytää hyvä sijoitusasunto, josta saisit lähemmäksi 8%:n vuokratuottoa tai jopa enemmän. Koska vuokralainen maksaa vuokraa, niin saat vuokratuottoa joka kuukausi, jolla maksat esim. oman vuokra-asuntosi vuokran osan vuodesta ja loput vuokrasaatavat voit edelleen sijoittaa tai kuluttaa. Omistat edelleen asuntosi, joka on vuokrattu, ja voit myöhemmin realisoida sen, kun on aika myydä. Sijoitusasunnot ovat yleensä kohtuuhintaisia, joten niiden myyminenkin on helpompaa kuin arvokkaampien asuntojen. Asunnon ostaminen omaksi on aivan eri asia ja silloin ostetaan se asunto, josta itse pitää.

8%:n tai suurempi vuokratuotto tavoitteena

Jos sijoitusasunnon hankinnassa on tärkeää vuokratuotto, kannattaa ostaa kohtuuhintainen asunto, jolla on hyvä vuokrakysyntä. Asunnon ei tarvitse olla viimeisen päälle, vaan tärkeää on suuri kysyntä. Toinen vaihtoehto on panostaa asuntoon, jonka odotusarvo on, että sen hinta tulee nousemaan voimakkaasti lähitulevaisuudessa, jolloin asunto maksaa enemmän ja vastaavaa 8%:n vuokratuottoa voi olla vaikea saada, koska kysyntää on vähemmän korkeamman vuokran takia. Vuokratuottoa laskiessa on huomioitava siis asunnon hankintahinta sekä asuntoon tehdyt remontit että tulevat remontit. Hintavia remontteja ovat hissi-, katto-, julkisivu- ja putkiremontit. Nämä pitää tarkastaa ennen kauppojen tekoa, ja ne vaikuttavat siihen, kuinka paljon saat tuottoa vuokraustoiminnasta.

Perikunta huono omistaja

Kiinteistön arvon ylläpito tai sen nostaminen vaatii säännöllistä pientä remontointia. Vuokrasimme ylimmän kerroksen asunnon merinäköalalla, jonka omistaa perikunta. Asuntoa vuokrasi pari kiinteistövälittäjää, joista toinen lopulta riitautui perikunnan kanssa. Menimme juttelemaan välittäjän kanssa, koska halusimme tietää, mihin hintaan ja kuinka pitkäksi aikaa perikunta oli asunnon valmis vuokraamaan. Välittäjä oli täysin kyllästynyt ja kertoi, että perikunnalta ei pysty päättämään vuokrauksesta, koska jotkut olisivat halukkaita myymään asunnon. Välittäjä päätti vuokraustoimeksiannon. Olimme yhteydessä toiseen välittäjään ja hän onnistui lopulta saamaan meille vuokrasopimuksen, jossa vuokra oli alennettu, koska asunto oli vajaasti kalustettu ja osa omistajista ei ollut halukkaita ostamaan muutamia huonekaluja, arvoltaan pari sataa euroa, kuten pölynimuri ja ruokapöytä. Vuokrasopimuksemme on tehty 7 vuodeksi. Se pitää vahvistaa ennen ensimmäisen vuoden loppua, että haluaa jatkaa 2 vuotta eteenpäin ja taas 2 vuotta ja niin edelleen. Olimme todella onnekkaita.

Sijoitusasunnot

Päinvastoin kuin Espanjassa, kotimaassani asuntojen hinnat ovat sukeltaneet alas, joten nyt on sijoittajien tilaisuus hankkia edullisia asuntoja. Mieheni osallistui huutokauppaan, jossa myytävänä oli sijoitusasunto, ja pitkällisen huutamisen jälkeen hän sai asunnon tai ainakin näin oletimme. Mieheni sai tiedon, että asunnon omistajalla on kaksi päivää aikaa hyväksyä tarjottu hinta. Kyseessä ei siis ollut tavallinen käytäntö, jossa korkein huudettu hinta hyväksytään. Tämä tuli meillekin yllätyksenä ja lopulta kauppoja ei tullut, koska asunnon omistaja olisi halunnut korkeamman hinnan. Seuraavaksi yritimme taas ostaa sijoitusasunnon ja olimme tekemässä kauppoja, kunnes huomasimme, että myyntiesitteessä oli 15 neliötä suurempi pinta-ala kuin mitä oli talon kirjoissa. Teimme reklamaation. Välittäjä myönsi virheensä ja ilmoitti, ettei jatka meidän kanssa asuntokauppoja, koska halusimme alentaa ostotarjousta vastaamaan asunnon todellista pinta-alaa. Asunto on edelleen myynnissä. Totta kai muutkin sijoittajat ovat huomioineet asuntoilmoituksen, jossa asunnon neliömäärää on laskettu, mutta hinta on edelleen sama, liian korkea sijoittajille. Loppupäätelmä on, että kyseisen asunnon ostaminen ja sen vuokraus antavat huonon vuokratuoton.