Tämä on ryöstö!

A bit dramatically expressed, but sometimes it feels like being robbed in the housing market. Foreign buyers are taken advantage of. You are in a foreign country and your language skills are weak, so you are an easy target.

The newest means of financing for lawyers

Lawyers have also come up with something new, namely how to get even more out of foreigners. The newest way is to finance from a foreign seller who cannot attend the transaction himself. A new means of financing has been introduced in Valencia. If you want your lawyer to be present at the transaction, accept the check, and take it to your bank, the basic fee is 1% of the purchase price + other services. This summer, a seller of an apartment asked for offers for a lawyer to handle the transaction on his behalf. The offers were around €3,000-€5,000 + VAT + other expenses. Heavy fee for a maximum of 4 hours of work. Most of the time is spent in the bank. Just a couple of years ago the prices were €1,500 + VAT – max €2,500 + VAT.

The law firm in Barcelona was puzzled when we told them that it is a common practice in Valencia that both the seller and the buyer pay the commission. As in Finland, it has also been a common practice in Spain that the seller, who signs a contract with a real estate agency, pays a fee to the agent. The general fee in Valencia is 3-4% + VAT. In Torrevieja, on the other hand, it has been invented that the fee is 5% + VAT, which is shared between two agents. The idea here is that everyone gets rewards, both active and passive. The agents claim that they cooperate a lot and share information about apartments. Better result with more sellers. The result is still that one agent sells and the seller is charged double. In Spain, it is already customary that one apartment can be sold by any number of agents. The seller can make sales orders as much as he can and wants, so the information about the apartments for sale will spread anyway.

Not mega rich

When we negotiated the amount of the lawyer’s fee, the mediator relayed the discussions between him and the lawyer to us. In one part of the conversation, the agent tried to get the lawyer to lower his fee, citing the fact that the buyers were not mega-rich. Not a very tactful way to describe your client. I felt like answering that the buyers are not mega-rich, but not mega-stupid either. The issue is that no one, regardless of wealth level, wants to pay a premium price. In the real estate market in Spain, you have to be alert all the time and keep your side. The real estate agent is not on the seller’s side, this basic thing should be kept in mind. Agents want to sell, and if the purchase price drops by a few tens of tons, it doesn’t matter much to the agent’s fee, as long as there are deals one way or another. On the other hand, for the seller, a tenth of a ton is a lot of money. Not to mention larger sums.

Positive credit record

Getting a loan seems to be behind a rock in both Spain and Finland. In Spain, banks finance about 70% of non-residents and in Finland about 60-80%. The difficulty of obtaining a loan can be seen and felt. The positive credit register that came into force in Finland in the spring means that all information about you is gathered in one place, e.g. if you accept a furniture company’s credit card when buying furniture, it becomes a query when applying for a loan. The bank manager wants to know about the use of the card and the card’s credit information. I know of a case where a loan applicant had to convince the bank manager not to use a credit card by persuasion and finally closed the card to get a loan. Big brother supervises and everything becomes clear when applying for a loan. Even in Spain, you have to be prepared that getting a loan can take a long time, even a foreign customer has had to wait for an answer for more than six months.

In summary, you have to be prepared for the fact that in addition to the 10% transfer tax, you pay about 6% brokerage fee and 1% purchase price list + other expenses for the lawyer (if you can’t attend the transaction) as well as the fees charged by the bank, which are e.g. check transfer to the seller’s account. Keep these in mind when you go home shopping. In Spain, there are a lot of both personal, beautiful apartments waiting for new owners and new housing production, made according to the Scandinavian taste.

Tämä on ryöstö!

Hieman dramaattisesti ilmaistu, mutta välillä sitä tuntee olevansa ryöstön kohteena asuntomarkkinoilla. Ulkomaalaisista ostajista otetaan kaikki irti. Olet vieraassa maassa ja kielitaito heikko, niin olet helppo kohde.

Juristien uusin rahastuskeino

Myös juristit ovat keksineet jotain uutta, nimittäin kuinka ulkomaalaisista otetaan vielä enemmän irti. Uusin keino on rahastaa ulkomaalaiselta myyjältä, joka ei itse pääse kaupantekotilaisuuteen. Valenciassa on otettu käyttöön uusi rahastuskeino. Jos haluat, että juristisi on paikalla kaupantekotilaisuudessa, ottaa shekin vastaan ja vie sen pankkiisi, niin perustaksa on 1% kauppahinnasta + muut palvelut. Tänä kesänä eräs asunnon myyjä pyysi tarjouksia siitä, että juristi hoitaisi hänen puolestaan kaupanteon. Tarjoukset olivat noin 3000€- 5000€ + alv + muut kulut. Kova taksa korkeintaan 4 tunnin työstä. Suurin osa ajasta menee pankissa. Vielä pari vuotta sitten hinnat olivat 1500€ + alv- max 2500€+ alv.

Lakitoimisto Barcelonassa oli ymmällään, kun kerroimme, että Valenciassa on yleinen käytäntö, että sekä myyjä että ostaja maksavat välityspalkkion. Kuten Suomessa myös Espanjassa on ollut yleinen käytäntö, että myyjä, joka tekee kiinteistövälitysfirman kanssa sopimuksen, maksaa palkkion välittäjälle. Yleinen palkkio Valenciassa on 3-4% + alv. Torreviejassa vuorostaan on keksitty, että palkkio 5% + alv, joka jaetaan kahden välittäjän kesken. Tässä ideana on, että kaikki saa palkkioita sekä ahkerat että passiiviset. Välittäjät vetoavat, että he tekevät keskenään paljon yhteistyötä ja jakavat tietoja keskenään asunnoista. Parempi tulos, kun useampi myyjä. Lopputulos on edelleen, että yksi välittäjä myy ja myyjältä otetaan tupla taksa. Maassa on jo tapana, että yhtä asuntoa voi myydä vaikka kuinka moni välittäjä. Myyjä voi tehdä myyntitoimeksiantoja niin paljon kuin pystyy ja haluaa, joten tieto myytävistä asunnoista leviää joka tapauksessa.

”Muista aina: Asuntokaupassa(alkuperäinen Liikenteessä)

monta vaaraa ompi eessä.

Siksi valpas aina mieli se on

turva verraton.”

Lasten liikennelaulu on Georg Malmsténin säveltämä ja esittämä, johon tein pienen muutoksen. Jostain syystä tämä kappale alkaa pyörimään päässä viimeistään siinä vaiheessa, kun alkavat kauppaneuvottelut.

Not mega rich

Kun neuvottelimme juristin palkkion suuruudesta, niin välittäjä välitti hänen ja juristin väliset keskustelut meille. Eräässä keskustelun pätkässä välittäjä yritti saada juristia laskemaan palkkiotaan vedoten siihen, että ostajat eivät ole mega rikkaita. Ei kovin tahdikas tapa kuvailla asiakastaan. Teki mieli vastata, että ostajat eivät todellakaan ole mega rikkaita, mutta eivät myöskään mega tyhmiä. Kysymys on siitä, että kukaan ei varallisuus tasosta riippumatta halua maksaa ylihintaa. Asuntokaupassa Espanjassa pitää olla koko ajan valpas ja pitää puoliaan. Asunnonvälittäjä ei ole myyjän puolella, tämä perusasia kannattaa pitää mielessä. Välittäjät haluavat myydä ja jos kauppahinta putoaa muutaman kymppitonnin, niin sillä ei ole paljon merkitystä välittäjän palkkioon, kunhan tulee kaupat tavalla tai toisella. Sitä vastoin myyjälle kymppitonni on paljon rahaa. Puhumattakaan suuremmista summista.

Positiivinen luottorekisteri

Lainan saanti tuntuu olevan kiven takana sekä Espanjassa että Suomessa. Espanjassa pankit rahoittavat noin 70% ei residenteille ja Suomessa noin 60-80%. Lainansaannin vaikeus näkyy ja tuntuu. Keväällä Suomessa voimaan tullut positiivinen luottorekisteri tarkoittaa sitä, että kaikki tieto sinusta on koottuna yhteen paikkaan esim. jos huonekaluja ostaessa otat vastaan kalusteyrityksen luottokortin, niin siitä tulee kysely lainaa hakiessa. Pankinjohtaja haluaa tietää kortin käytöstä ja kortin luottotiedoista. Tiedän tapauksen, jossa lainan hakijan piti vakuuttamalla vakuuttaa pankinjohtaja siitä, ettei käytä luottokorttia ja lopulta sulki kortin, jotta saisi lainaa. Isoveli valvoo ja lainaa hakiessa kaikki tulee ilmi. Espanjassakin pitää varautua, että lainan saanti voi kestää pitkään, jopa yli puolivuotta ulkomaalainen asiakas on joutunut odottamaan vastausta.

Yhteenvetona pitää varautua siihen, että varainsiirtoveron 10%:n lisäksi maksat noin 6% välityspalkkion ja 1% kauppahinnasto + muut kulut juristille(jos et pääse kaupantekotilaisuuteen) sekä pankin veloittamat maksut, jotka ovat mm. shekin siirto myyjän tilille. Pidä nämä mielessä, kun lähdet asuntokaupoille. Espanjassa on paljon sekä persoonallisia, kauniita asuntoja, jotka odottavat uusia omistajia että uutta asuntotuotantoa, jotka tehty skandinaavisen maun mukaan.