The agent tries to influence the purchase decision
The real estate agent receives a different commission depending on whether the apartment being sold is a new construction or not. The commission is highest for new flats and lower for older apartments. This cannot help but affect the agent’s motivation when it comes to choosing which apartment to sell for him or her.
Pursuing self-interest
There have been several situations where a potential home buyer has enthusiastically inspected a home for sale, but the real estate agent has retreated into the background and done nothing to help the client make an offer. If the intention has been to sell the home, then it requires active participation or at least a positive contribution from the home seller to make a purchase decision. The best situation is when the home’s positive aspects are highlighted and the client is convinced that they want to buy the home. But this does not happen if the agent has decided in his mind that he does not want to sell the home, since there are also new homes for sale with a higher commission. The agent tries to influence buyers and thinks about his/her interests.
Agent’s way of selling
A strange situation happened this week. The real estate agent brought the buyers, two women, to view the apartment. The apartment had cameras in the rooms, and the camera recorded the events. When we watched the video recording, we were first amazed by the agent’s passivity. The women moved around in the apartment, which had two floors, but the agent stayed downstairs, where he examined the wall behind the sofa and all the corners of the room. When the women came down, he also told them to examine the corners. The seller’s representative was also there, who later said that he did not see or smell anything unusual. The apartment was completely rebuilt from the ground up in 2019 and is in good condition. The seller’s representative said that he had walked around the apartment with the women, and they had liked what they saw, until the agent had drawn attention to something that had raised doubts about the condition of the apartment, and thus reduced the customers’ enthusiasm to buy the apartment. The apartment should always be inspected before making a sale, and if there are any repairs that need to be made, they should be brought up and the repair costs estimated, which will be taken into account in the final sale price, or the seller will make the required repairs before the final sale. In my experience, this is normal practice.
Silence
After the apartment viewing, there has usually been no feedback or inquiries about the apartment. A very familiar practice in the Torrevieja housing market. The exception has been made by 5 Real Estate. Similarly, in Valencia, where we lived before, it was always good practice to inform sellers before and after the apartment viewing. In Torrevieja, the agent does not give feedback or, according to what he says, has not been able to contact the apartment viewers or has not bothered to do so. And the same game continues. There are enough viewers, many like what they see, but no one wants to buy. Every day, different agents want to come to the site to view the apartment and bring potential customers with them. The reality is that not all of them have a client, or the client is another agent. They take pictures of the apartment and/or secretly videotape it. Soon, apartment sales advertisements will appear on the Idealista website, without any sales contract with the sellers.
Money talks
It goes without saying that a used apartment is just an intermediate stage before the actual presentation of the apartment in a new housing project. Agents may receive some bonuses for publishing a sale announcement for an apartment, even if it is illegal, or for taking the client to see an apartment that they do not intend to buy. A real circus. Who wins, who loses? The agent is not necessarily on the side of the buyer, and especially not the sellers. Buyers need to be aware of the brutality of the housing transaction. Money talks. Building new apartments on a fast schedule distorts the housing market. Today, construction is expensive because the price of building materials is at its peak. Are the new apartments, all built around a large swimming pool, better built than older housing production? What condition are these new apartments in after a few years? Have the living amenities cooled down like the water in the swimming pool?
KIINTEISTÖVÄLITTÄJÄ PYRKII VAIKUTTAMAAN OSTOPÄÄTÖKSEEN
Kiinteistövälittäjä saa erilaisen komission sen mukaan onko myytävä asunto uusiotuotantoa tai ei. Uusista asunnoista komissio on korkein ja vanhemmista asunnoista alhaisempi. Tämä ei voi olla vaikuttamatta välittäjän motivoitumiseen, kun pitää valita minkä asunnon myynti kannattaa hänelle itselleen.
Oman edun tavoittelu
On ollut useampi tilanne, jossa potentiaalinen asunnon ostaja on innostuneena tutustunut myytävään asuntoon, mutta kiinteistövälittäjä on vetäytynyt taustalle, eikä tehnyt mitään auttaakseen asiakasta tekemään ostotarjousta. Jos tarkoitus on ollut myydä asunto, niin se vaatii asunnon myyjältä aktiivista osallistumista tai ainakin positiivistä myötävaikuttamista, jotta saadaan aikaiseksi ostopäätös. Paras tilanne on silloin, kuin asunnon hyvät puolet tuodaan esille ja asiakas vakuuttuu siitä, että hän haluaa ostaa asunnon. Mutta näin ei tapahdu, jos välittäjä on mielessään päättänyt, ettei halua myydä asuntoa, kun kerran on myytävänä myös uusia asuntoja korkeammalla komissiolla. Välittäjä pyrkii vaikuttamaan ostajiin ja ajattelee omaa etuaan.
Välittäjän tapa myydä
Erikoinen tilanne sattui tällä viikolla. Välittäjä toi ostajat, kaksi naista, katsomaan asuntoa. Asunnossa oli kamerat huoneissa ja kamera tallensi tapahtumat. Kun katsoimme videotallennetta, niin ensinnäkin olimme ihmeissään välittäjän passiivisuudesta. Naiset liikkuivat asunnossa, jossa oli kaksikerrosta, mutta välittäjä jäi norkoilemaan alakertaan, jossa hän tutki sohvan takana olevan seinän ja kaikki huoneen nurkat. Kun naiset tulivat alas, niin hän kehotti myös heitä tutkimaan nurkat. Paikalla oli myös myyjien edustaja, joka jälkeenpäin kertoi, ettei hän nähnyt eikä haistanut mitään poikkeavaa. Asunto on rakennettu täysin uudestaan perustuksiaan myöten vuonna 2019 ja hyvässä kunnossa. Myyjien edustaja kertoi, että oli kulkenut naisten mukana asunnossa ja he olivat pitäneet näkemästään, kunnes välittäjä oli vienyt huomion johonkin, mikä oli herättänyt epäilyjä asunnon kunnosta ja näin vähentänyt asiakkaiden innostusta ostaa asunto. Asunto pitää aina tarkastaa ennen kaupantekoa ja jos korjattavaa löytyy, niin se pitää tuoda esille ja arvioida korjauskustannukset, jotka huomioidaan lopullisessa kauppasummassa tai myyjä tekee vaadittavat korjaukset ennen lopullisia kauppoja. Tämä on kokemukseni mukaan normaali käytäntö.
Hiljaisuus
Asuntonäytön jälkeen ei ole yleensä tullut mitään palautetta tai kyselyjä asunnosta. Kovin tuttu tapa Torreviejan asuntomarkkinoilla. Poikkeuksen on tehnyt 5 Real Estate. Samoin Valenciassa, jossa asuimme aikaisemmin, oli aina hyvän tavan mukaista informoida myyjiä ennen ja jälkeen asuntoesittelyn. Torreviejassa välittäjä ei anna palautetta tai ei ole kertomansa mukaan saanut yhteyttä asunnon katsojiin tai ei ole viitsinyt tehdä sitä. Ja sama peli jatkuu. Katsojia riittää, moni pitää näkemästään, mutta kukaan ei halua ostaa. Päivittäin eri välittäjät haluavat tulla paikan päälle katsomaan asuntoa ja tuoda potentiaalisia asiakkaita mukaansa. Todellisuus on se, että heillä kaikilla ei ole asiakasta tai asiakas on toinen välittäjä. Otetaan asunnosta kuvia tai/ja videoidaan salaa. Pian Idealistan sivuille ilmestyy asunnon myynti-ilmoituksia, ilman mitään myyntisopimusta myyjien kanssa.
Money talks
On itsestään selvä, että käytetty asunto on vain välivaihe ennen varsinaista asuntoesittelyä asuntokohteessa, joka on uusi. Välittäjät ehkä saavat jotain bonuksia siitä, että julkaisevat asunnon myynti-ilmoituksen, vaikka se olisi laiton tai vievät asiakkaan katsomaan asuntoa, jota ei ole tarkoituskaan ostaa. Varsinainen sirkus. Kuka voittaa, kuka häviää? Välittäjä ei ole välttämättä ostajan puolella eikä varsinkaan myyjien. Ostajien pitää tiedostaa asuntokaupan raadollisuus. Raha puhuu. Uusien asuntojen rakentaminen nopealla aikataululla vääristää asuntomarkkinat. Tänä päivänä rakentaminen on kallista, koska rakennusmateriaalien hinta huipussa. Ovatko uudet asunnot, jotka kaikki on rakennettu ison uima-altaan ympärille, paremmin rakennettuja kuin vanhempi asuntotuotanto? Missä kunnossa nämä uudet asunnot ovat muutamien vuosien jälkeen? Onko asuinmukavuudet kylmenneet kuten uima-altaan vesi?
