Haluatko myydä vuokra-asuntosi?

Moni sanoo, että nyt on aika ostaa, sillä korot eivät tule ainakaan laskemaan. Sama pätee myös Suomessa. Odottaminen voi pahentaa tilannetta, jos haluat ostaa asunnon. Euribor on juuri ylittänyt 4% ensimmäistä kertaa sitten marraskuun 2008. Tämä korkojen nousu on ajanut osan potentiaalisista ostajista pois markkinoilta. Idealistan portaali itse on aiemmassa tutkimuksessa laskenut, että nykyisen kaltaisella 4 %:n euriborilla jopa 11 % Valencian yhteisön mahdollisista ostajista jättäisi kaupat tekemättä, koska kuukausimaksut ylittäisivät 35% kuukausituloista, maksimiriskiraja, jonka pankit yleensä ottavat huomioon asiakkaidensa kanssa.

Euriborin ennustetaan jatkavan nousuaan elokuussa

Talousvertailija HelpMyCash varoittaa, että tämä uusi korotus tulee kalliiksi heille, jotka suunnittelevat asuntolainan ottamista tai ovat jo ottaneet. Lainakustannusten määrä nousee keskimäärin jopa 255 eurolla kuukaudessa. Ja on todennäköistä, että lainojen hinnat jatkavat nousuaan tulevina kuukausina. Muuttuvat asuntolainat kallistuvat elo- tai syyskuussa, sillä monet niistä päivitettiin heinäkuussa. Lainat tarkistetaan kerran kaudessa tai vuodessa ja korot olivat kuusi tai 12 kuukautta sitten huomattavasti pienempiä, 3,337 % ja 0,992 %.

Asunnon ostaminen ja siihen liittyvät kustannukset

Asunnon maksamiseen tarvittava summa verojen ja notaarimaksujen ohella on myös noussut pilviin viime vuosina – neliöhinnan noustessa – ja siitä on tullut yksi suurimmista kustannuksista, joita asunnon ostajat kohtaavat. Kulut suurin piirtein yhteensä 10-15%, mikä siis lisätään ostetun asunnon hintaan. Myytäessä lisäkulut noin 5%.

Alicanten kohdalla luku on noussut peräti 33% viimeisen neljän vuoden aikana Idealista-portaalissa tehtyjen laskelmien mukaan, jotka perustuvat kahden makuuhuoneen asunnon keskihintojen kehitykseen. Ne ovat 12% enemmän kuin kansallisella tasolla samalla ajanjaksolla rekisteröity kasvu, joka on 21 prosenttia. Itse asiassa Alicante olisi neljäs provinssin pääkaupunki, jossa ostajien kustannukset asunnon hankkimiseksi ovat nousseet eniten. Kun toukokuussa 2019 asunnon ostajalla piti olla keskimäärin säästöjä vajaa 39 000 euroa, niin tällä hetkellä summa on jo runsas 51 000 euroa. Summa sisältää sekä 20% kiinteistön hinnasta, jota pankit eivät rahoita, mutta myös omaisuuden varainsiirtoveron, joka Valencian yhteisön tapauksessa on 10%, yksi korkeimmista Espanjan autonomioista.

Tähän lisätään vielä notaari-ja asiamieskulut, jotka ovat yleensä noin 1300 euroa. Paras tarjous juristilta on ollut 1000 euroa, kun kilpailutin eri toimistot. Laskelmissaan Idealista on ottanut huomioon portaalissa mainostettujen prototyyppien kahden makuuhuoneen asuntojen mediaanikustannukset tutkimusjakson aikana, toukokuussa 2019 ja 2023. Alicanten tapauksessa tämän tyyppisten asuntojen kustannukset ovat nousseet noin 125 000 eurosta 167 000 euroon, mikä selittää tulokset.

Haluatko myydä vuokra-asuntosi? 

Vuokra-asunnon myyvän on otettava huomioon useita seikkoja. Tärkeintä on, että vuokralaista ei voi potkaista ulos sopimuksen ollessa voimassa, joten uuden ostajan on kunnioitettava vuokrasopimuksen tekemiseen jäljellä olevaa aikaa (viisi vuotta, jos olet luonnollinen henkilö ja seitsemän vuotta, jos olet oikeushenkilö, yritys ). Vuokrasopimusta ei voi irtisanoa automaattisesti. Ja sillä ei ole väliä, mitä vuokralainen on aiemmin allekirjoittanut. “Vaikka siihen sisällytettäisiin lauseke, jonka mukaan sopimus päättyy, jos talo myydään, se olisi mitätön, koska se on kaupunkivuokralain (LAU) 14 §:n vastaista, koska se vahingoittaa vuokralaisen oikeuksia,” vastataan KLG:ssä, kiinteistövälitystoimisto Madridissa.

Aina ei ole ollut näin. “Maaliskuun 2013 jälkeen ja ennen maaliskuuta 2019 tehdyissä sopimuksissa vuokralainen saa asua talossa vain, jos sopimus on merkitty kiinteistörekisteriin tai jos ostajalle on ennen myyntiä luotettavasti ilmoitettu, että asunto on vuokrattu. Kuitenkin, ja koska ennen vuotta 2019 tehdyt sopimukset olivat kestoltaan kolme vuotta, niin tällä hetkellä uuden omistajan ei olisi velvollinen noudattamaan pakollisia pidennyksiä ja voisi irtisanoa vuokrasopimuksen, eli hän voisi karkottaa vuokralaisen,” selvittää asianajajat.

Jäljellä olevien vuokravuosien lisäksi on tarkasteltava, onko vuokralaisella etuosto- ja peruutusoikeus (jotta hän voi hankkia asunnon ennen muita ostajia) vai onko sopimuksessa lauseke, jossa hän nimenomaisesti luopuu tästä oikeudesta. Jos oikeudellinen asiakirja poistaa tämän ongelman, omistajan on ensin ilmoitettava siitä vuokralaiselle, jolla on etuoikeus hankkia etuoikeus samoilla ehdoilla ja hinnalla kuin hän tarjoaisi muille ostajille. Vuokralaisella on tällöin 30 kalenteripäivää aikaa vastata, jos hän on kiinnostunut, ja siinä tapauksessa käyttää ostooikeuttaan.

Asuntonäytöt

Talon myymiseksi on tietenkin ehdoton edellytys, että sen voi esitellä, mutta kun siinä asuu vuokralainen, asiat monimutkaistuvat. “Vuokralaisella ei ole velvollisuutta näyttää taloa, jos hän ei halua, hänen ei tarvitse tehdä sitä, se on hänen asuinpaikkansa ja tätä pitää kunnioittaa, eikä kukaan pääse sisälle ilman hänen suostumusta”, sanoo asianajaja Galisteo. Kiinteistövälittäjät kertovat nähneensä monia vuokrasopimuksia, joissa on lauseke, joka velvoittaa vuokralaiset hyväksymään vierailut, mutta sen soveltaminen on hyvin rajoitettu, ellei käytännössä mitätön, koska jos vuokralainen ei valtuuta taloon pääsyä, kukaan ei pääse sisään. Tärkeätä on toimia sovittelevasti ja kaikkien osapuolien toivomuksia kunnioittaen, jos haluaa päästä sopimukseen ja vierailut sovitaan vuokralaiselle sopivaan aikaan. Muissa yhteyksissä hän voi kieltäytyä. “Kun vuokralainen ei päästä asuntoon, omistaja sanoo, että hän tekee rutiininomaisen käynnin katsomassa, miten hän voi (se yleensä aina mainitaan sopimuksessa) ja sillä vierailulla on mukana tuleva ostaja”, kertoo Arantxa Goenaga, asianajaja ja asianajotoimisto Círculo Legal Barcelonan kumppani.

Kodin näyttämättä jättäminen voi rajoittaa myyntitoimintaa, varsinkin jos kyseessä on vakituista asuinpaikkaa etsivä henkilö. Kuka nyt ostaisi itselleen asuntoa kuin sika säkissä. Lisäksi vuokraaminen on yleensä syy siihen, että potentiaalinen ostaja vaatii hinnanalennusta, joka riippuu eri tekijöistä, kuten kuukausivuokrasta ja jäljellä olevista vuosista. “Se voi vaihdella 10% ja jopa 30% vähemmän kuin markkina-arvo”, Galisteo laskee. Itselläni omakohtaisia kokemuksia siitä, kuinka asuntonäyttöjä mennyt sivu suun, koska vuokralaiselle ei ole sopinut ehdotetut ajat. Tämä harmittaa varsinkin kun ostaja on ulkomaalainen ja paikkakunnalla lomailemassa. Ostajalla ollut rajallinen aika käytettävissä.