Haluatko myydä vuokra-asuntosi?

Many people say it’s time to buy because at least the interest rates will not fall. The same goes for Finland. Waiting can aggravate the situation if you want to buy an apartment. Euribor has just exceeded 4% for the first time since November 2008. This increase in interest rates has led some potential buyers off the market. In an earlier study, the Ideal Portal itself has calculated that with the current 4 %Euribor, up to 11 %of the potential buyers of the Valencia community would not be dealt with, as monthly fees would exceed 35 %of the monthly income, the maximum limit that banks usually take into account with their customers.

Euribor is expected to continue to rise in August

Financial comparison Helpmycash warns that this new increase will be expensive for those who plan or have already taken a mortgage. On average, the amount of loan costs will increase by up to € 255 per month. And loan prices will likely continue to rise in the coming months. Changing mortgages will become more expensive in August or September, as many of them were updated in July. The loans are checked once a year or a year and the interest rates were significantly lower, 3.337 % and 0.992 %.

Buying a home and related costs

In addition to taxes and notary charges, the amount needed to pay for the home has also risen to the clouds in recent years – as the price per square meter – and has become one of the biggest costs that home buyers face. Costs are approximately 10-15%, which is added to the price of the apartment purchased. Selling additional costs about 5%.

For Alicante, the figure has risen as much as 33% over the last four years, according to calculations made on the Idealista portal, based on the average price of two-bedroom dwellings. They are 12% more than a national level registered at the same time, which is 21%. Alicante would be the fourth capital of the province, where buyers’ costs to purchase an apartment have increased the most. While in May 2019, the home buyer had to have an average savings of just under € 39,000, the amount is already over EUR 51,000. The amount includes 20% of the price of the property, which is not funded by banks, but also a transfer tax on assets, which in the case of the Valencia Community is 10%, one of the highest in Spanish autonomy.

This will add notary and agent costs, which are usually around € 1300. The best bid from the lawyer has been € 1,000 when I competed with different offices. In its calculations, Idealista has taken into account the median cost of two-bedroom dwellings advertised in the portal during the study period, in May 2019 and 2023.

Do you want to sell your rental apartment? 

The sale of the rental home must take into account several factors. Most importantly, the tenant cannot be kicked out at the time of the contract, so the new buyer must respect the remaining time for the lease (five years if you are a natural person and seven years if you are a legal person or company). The lease cannot be terminated automatically. And it doesn’t matter what the tenant has previously signed. ”Even if it would include an expression that ends if the house is sold, it would be negligible because it is contrary to section 14 of the City Rental Act (LAA) because it damages the tenant’s rights,” is answered in KLG, a real estate agency in Madrid. ”

This has not always been the case. ”In contracts made in March 2013 and before March 2019, the tenant may only live in the house if the contract is registered in the property register or if the buyer has reliably declared that the apartment has been leased. However, and since the contracts concluded before 2019 were three years old, then the new owner would not be obliged to comply with the lease and could rely on the rental agreement.” Lawyers.

In addition to the remaining rental years, it is necessary to consider whether the tenant has the right of pre-purchase and cancellation (so that he can acquire an apartment before other buyers) or if is there a clause in which he or she explicitly abandons this right. If the legal document removes this problem, the owner must first inform the tenant who has the privilege to obtain a privilege on the same terms and price as he would offer other buyers. In this case, the tenant will have 30 calendar days to respond if he or she is interested, and in that case, his right to purchase.

Dwelling displays

Of course, to sell the house, there is an absolute prerequisite that it can be presented, but when the tenant lives, things become more complicated. ”The tenant has no obligation to show the house, if he does not want to, he does not have to do it, it is his place of residence and must be respected, and no one can get inside without his consent,” says lawyer Galisteo. Real estate agents say they have seen many leases that have an expression that obliges tenants to accept visits, but its application is very limited, unless virtually negligible because if the tenant does not authorize access to the house, no one can enter. It is important to act considerably and respect the wishes of all parties if you want to reach an agreement and your visits are agreed upon by the tenant. In other contexts, he may refuse. ”When the tenant does not get into the apartment, the owner says he will take a routine visit to see how he can (it is usually always mentioned in the agreement) and there is a buyer involved in that visit,” says Círculo Legal Barcelona, ​​a lawyer and a law firm.

Failure to show a home may limit sales, especially in the case of a person looking for a permanent residence. Who would now buy an apartment for themselves like a pig in a sack? In addition, renting is usually the reason why a potential buyer requires a price reduction, which depends on different factors, such as monthly rent and the remaining years. ”It can vary by 10% and up to 30% less than market value,” Galisteo says. I have personal experiences of how the home screens have gone to mouth because the tenant has not been proposed for the tenant. This is especially annoying when the buyer is alien and vacationing in the community. The buyer had a limited time available.

References: La Verdad, El Mundo

Haluatko myydä vuokra-asuntosi?

Moni sanoo, että nyt on aika ostaa, sillä korot eivät tule ainakaan laskemaan. Sama pätee myös Suomessa. Odottaminen voi pahentaa tilannetta, jos haluat ostaa asunnon. Euribor on juuri ylittänyt 4% ensimmäistä kertaa sitten marraskuun 2008. Tämä korkojen nousu on ajanut osan potentiaalisista ostajista pois markkinoilta. Idealistan portaali itse on aiemmassa tutkimuksessa laskenut, että nykyisen kaltaisella 4 %:n euriborilla jopa 11 % Valencian yhteisön mahdollisista ostajista jättäisi kaupat tekemättä, koska kuukausimaksut ylittäisivät 35% kuukausituloista, maksimiriskiraja, jonka pankit yleensä ottavat huomioon asiakkaidensa kanssa.

Euriborin ennustetaan jatkavan nousuaan elokuussa

Talousvertailija HelpMyCash varoittaa, että tämä uusi korotus tulee kalliiksi heille, jotka suunnittelevat asuntolainan ottamista tai ovat jo ottaneet. Lainakustannusten määrä nousee keskimäärin jopa 255 eurolla kuukaudessa. Ja on todennäköistä, että lainojen hinnat jatkavat nousuaan tulevina kuukausina. Muuttuvat asuntolainat kallistuvat elo- tai syyskuussa, sillä monet niistä päivitettiin heinäkuussa. Lainat tarkistetaan kerran kaudessa tai vuodessa ja korot olivat kuusi tai 12 kuukautta sitten huomattavasti pienempiä, 3,337 % ja 0,992 %.

Asunnon ostaminen ja siihen liittyvät kustannukset

Asunnon maksamiseen tarvittava summa verojen ja notaarimaksujen ohella on myös noussut pilviin viime vuosina – neliöhinnan noustessa – ja siitä on tullut yksi suurimmista kustannuksista, joita asunnon ostajat kohtaavat. Kulut suurin piirtein yhteensä 10-15%, mikä siis lisätään ostetun asunnon hintaan. Myytäessä lisäkulut noin 5%.

Alicanten kohdalla luku on noussut peräti 33% viimeisen neljän vuoden aikana Idealista-portaalissa tehtyjen laskelmien mukaan, jotka perustuvat kahden makuuhuoneen asunnon keskihintojen kehitykseen. Ne ovat 12% enemmän kuin kansallisella tasolla samalla ajanjaksolla rekisteröity kasvu, joka on 21 prosenttia. Itse asiassa Alicante olisi neljäs provinssin pääkaupunki, jossa ostajien kustannukset asunnon hankkimiseksi ovat nousseet eniten. Kun toukokuussa 2019 asunnon ostajalla piti olla keskimäärin säästöjä vajaa 39 000 euroa, niin tällä hetkellä summa on jo runsas 51 000 euroa. Summa sisältää sekä 20% kiinteistön hinnasta, jota pankit eivät rahoita, mutta myös omaisuuden varainsiirtoveron, joka Valencian yhteisön tapauksessa on 10%, yksi korkeimmista Espanjan autonomioista.

Tähän lisätään vielä notaari-ja asiamieskulut, jotka ovat yleensä noin 1300 euroa. Paras tarjous juristilta on ollut 1000 euroa, kun kilpailutin eri toimistot. Laskelmissaan Idealista on ottanut huomioon portaalissa mainostettujen prototyyppien kahden makuuhuoneen asuntojen mediaanikustannukset tutkimusjakson aikana, toukokuussa 2019 ja 2023. Alicanten tapauksessa tämän tyyppisten asuntojen kustannukset ovat nousseet noin 125 000 eurosta 167 000 euroon, mikä selittää tulokset.

Haluatko myydä vuokra-asuntosi? 

Vuokra-asunnon myyvän on otettava huomioon useita seikkoja. Tärkeintä on, että vuokralaista ei voi potkaista ulos sopimuksen ollessa voimassa, joten uuden ostajan on kunnioitettava vuokrasopimuksen tekemiseen jäljellä olevaa aikaa (viisi vuotta, jos olet luonnollinen henkilö ja seitsemän vuotta, jos olet oikeushenkilö, yritys ). Vuokrasopimusta ei voi irtisanoa automaattisesti. Ja sillä ei ole väliä, mitä vuokralainen on aiemmin allekirjoittanut. ”Vaikka siihen sisällytettäisiin lauseke, jonka mukaan sopimus päättyy, jos talo myydään, se olisi mitätön, koska se on kaupunkivuokralain (LAU) 14 §:n vastaista, koska se vahingoittaa vuokralaisen oikeuksia,” vastataan KLG:ssä, kiinteistövälitystoimisto Madridissa.

Aina ei ole ollut näin. ”Maaliskuun 2013 jälkeen ja ennen maaliskuuta 2019 tehdyissä sopimuksissa vuokralainen saa asua talossa vain, jos sopimus on merkitty kiinteistörekisteriin tai jos ostajalle on ennen myyntiä luotettavasti ilmoitettu, että asunto on vuokrattu. Kuitenkin, ja koska ennen vuotta 2019 tehdyt sopimukset olivat kestoltaan kolme vuotta, niin tällä hetkellä uuden omistajan ei olisi velvollinen noudattamaan pakollisia pidennyksiä ja voisi irtisanoa vuokrasopimuksen, eli hän voisi karkottaa vuokralaisen,” selvittää asianajajat.

Jäljellä olevien vuokravuosien lisäksi on tarkasteltava, onko vuokralaisella etuosto- ja peruutusoikeus (jotta hän voi hankkia asunnon ennen muita ostajia) vai onko sopimuksessa lauseke, jossa hän nimenomaisesti luopuu tästä oikeudesta. Jos oikeudellinen asiakirja poistaa tämän ongelman, omistajan on ensin ilmoitettava siitä vuokralaiselle, jolla on etuoikeus hankkia etuoikeus samoilla ehdoilla ja hinnalla kuin hän tarjoaisi muille ostajille. Vuokralaisella on tällöin 30 kalenteripäivää aikaa vastata, jos hän on kiinnostunut, ja siinä tapauksessa käyttää osto-oikeuttaan.

Asuntonäytöt

Talon myymiseksi on tietenkin ehdoton edellytys, että sen voi esitellä, mutta kun siinä asuu vuokralainen, asiat monimutkaistuvat. ”Vuokralaisella ei ole velvollisuutta näyttää taloa, jos hän ei halua, hänen ei tarvitse tehdä sitä, se on hänen asuinpaikkansa ja tätä pitää kunnioittaa, eikä kukaan pääse sisälle ilman hänen suostumusta”, sanoo asianajaja Galisteo. Kiinteistövälittäjät kertovat nähneensä monia vuokrasopimuksia, joissa on lauseke, joka velvoittaa vuokralaiset hyväksymään vierailut, mutta sen soveltaminen on hyvin rajoitettu, ellei käytännössä mitätön, koska jos vuokralainen ei valtuuta taloon pääsyä, kukaan ei pääse sisään. Tärkeätä on toimia sovittelevasti ja kaikkien osapuolien toivomuksia kunnioittaen, jos haluaa päästä sopimukseen ja vierailut sovitaan vuokralaiselle sopivaan aikaan. Muissa yhteyksissä hän voi kieltäytyä. ”Kun vuokralainen ei päästä asuntoon, omistaja sanoo, että hän tekee rutiininomaisen käynnin katsomassa, miten hän voi (se yleensä aina mainitaan sopimuksessa) ja sillä vierailulla on mukana tuleva ostaja”, kertoo asianajaja, asianajotoimisto Círculo Legal Barcelonan kumppani.

Kodin näyttämättä jättäminen voi rajoittaa myyntitoimintaa, varsinkin jos kyseessä on vakituista asuinpaikkaa etsivä henkilö. Kuka nyt ostaisi itselleen asuntoa kuin sika säkissä. Lisäksi vuokraaminen on yleensä syy siihen, että potentiaalinen ostaja vaatii hinnanalennusta, joka riippuu eri tekijöistä, kuten kuukausivuokrasta ja jäljellä olevista vuosista. ”Se voi vaihdella 10% ja jopa 30% vähemmän kuin markkina-arvo”, Galisteo laskee. Itselläni omakohtaisia kokemuksia siitä, kuinka asuntonäyttöjä mennyt sivu suun, koska vuokralaiselle ei ole sopinut ehdotetut ajat. Tämä harmittaa varsinkin kun ostaja on ulkomaalainen ja paikkakunnalla lomailemassa. Ostajalla ollut rajallinen aika käytettävissä.

Viitteet: La Verdad, El Mundo