Kuntotarkastukset

You cannot complain about everything that can be seen afterwards

Because of this, no buyer should be passive and go and admire the scenery during the condition check. During the condition check, you have to be critical and demand all possible measures if something is unclear, e.g. water damage or sagging floors. You always have to find out the real reason that has caused the damage and find out how, for example, old water damage has affected the structures. For this reason, a hygrometer is not enough, a drill is needed.

Be active!

I have been involved in several condition inspections and I am still amazed by the buyers’ indifference and ignorance of why the inspection is done. Potential buyers often assume the role of a passive spectator. The exception is fathers who want to prove to their offspring how much they know. Fathers take on the role of a big leader, and playing that part sometimes even makes the housing deal worse. I know of a case where a father demanded that the seller pay for a kitchen renovation on behalf of his adult daughter and her husband because they did not like the current kitchen. Of course, the buyer makes his budget for what he is willing to pay for the apartment, and this budget must take into account his future renovations in the destination. If the kitchen is otherwise in order, but the materials are not to your liking, then you do not start negotiating with the seller, but the right destination is the furniture store where you buy the materials.

A common language

If the starting point is that the buyers do not know the language of the country, or helpfully, and the condition inspector and the seller speak the same language, how well is the transfer of information successful? From my experience, I can say that badly. Buyers are taken away like rams on a string. It is of primary importance that the inspector is fluent in the language and that the condition report is also made in, for example, English. Another option is to hire an outside person who translates the things found during the condition inspection to the buyers. In addition, the condition inspector should be impartial, not an acquaintance of the seller. Buyers should get a condition inspector from somewhere other than the seller’s ”home village”.

The condition check is the seller’s advantage

It is very important for the seller that all possible problems that come up during the condition inspection, are investigated and recorded. In this case, the buyer also becomes aware of the problems, and cannot make complaints afterwards. If, on the contrary, you try to cover up the problems, then when they are revealed later, you can expect a legal battle, which should be avoided until the very end. In Spain, house condition checks are not as common as in Finland. I have only been involved in a few house condition checks, which were quite expensive, but very thorough and the report was in line with that. As always, the condition of the roof should always be checked. Once a fitness inspector had to climb a very slippery roof with flimsy steps. I was afraid that when the guy would slide down to the ground. I thought of all the possible pads I could throw under in case the inspector fell off the roof. The thing to be checked is, for example, everything that has passed through, which must be in order, so that the roof does not leak.

Ventilation ducts

In Spain, I pay special attention to the air conditioning in the apartment and possible mold colonies. Perhaps with an overly sensitive nose, I smell rooms and closets. Bad indoor air always raises suspicions, and therefore ventilation is essential, in addition to ensuring that the roof does not leak or that moisture does not enter the house through the plinth. Sufficient ground clearance is important so that the structures do not lie in rainwater or snow. Drilling ventilation ducts into the walls does not cost much, but significantly improves indoor air quality. From my own experience, I warmly recommend installing ventilation ducts in every room, including closet doors.

Do it yourself man

When I bought my first apartment and the inspection time was agreed upon, I searched the internet for all possible information about what happened during the inspection and what I needed to pay attention to. I printed out articles that discussed fitness checks and underlined the main points. When I went to the house condition check at the agreed time with the papers in hand, I was nervous and tense. There were so many things to know about. I think the inspection went well and after receiving the report I went through it with both my parents and the bank clerk. I did the shopping for a terraced apartment. After a couple of weeks, I found out that the previous owner had been a do-it-yourself man and made his electrical tunings. Fortunately, there were no serious problems and the building company paid for all the repairs. I had to pay for a new fridge-freezer, which didn’t like power cuts. The red light comes on as soon as someone mentions that they have messed up a bit themselves, and in that case, exceptionally, you should also demand that the electrical work be clarified.

Rabbit in the sauna

Only once have I had to pay for electrical work myself, when my pet rabbit got under the sauna boards and bit a couple of wires. Nothing happened to the rabbit, but he jumped out of the sauna feeling well and completely satisfied. The next time we went to the sauna, the rabbit’s anxieties cleared up. Fortunately, no one was electrocuted. The electrician said that rabbits are smart animals because they only bite the wires from which it is not possible to receive an electric shock. The worst part is that a person can be electrocuted.

Clause that limits compensation liability

When you go for a house condition check, remember that everything you see there, but you don’t require a closer examination, you can’t make a complaint about them later. Of course, you can always do it, but the result is that you probably won’t get compensation. If you just state that the door or window frames are rotten or there was a small water damage, but you let them be, then they will not be replaced after the transaction, but you will pay for everything out of your pocket. The assumption is that you saw and knew the problems before the transaction, so you were aware of them and accepted them. The former owner is not liable for compensation. If these problems had been recorded in the condition report, then the former owner would have had to fix them, and of course before the sale. One lawyer recommended that a clause be written, which says that if, after the sale, there is a need for repairs more than x amount up front, then the former owner has the right to cancel the sale. This therefore applies to properties that require a lot of renovations, such as summer cottages in poor condition. This ensures that both parties are aware that the house is so-called a risk site that may lead to new sites being renovated. The former owner is not willing to pay for the entire renovation but limits it to e.g. 3000 or 30,000 euros. This is a good entry, because many people may not dare to put a house or apartment in bad condition for sale, because they are afraid of having to pay for the entire renovation in the end.

Kuntotarkastukset

Kaikesta siitä, mikä on nähtävissä, et voi jälkikäteen reklamoida

Tämän vuoksi kenenkään ostajan ei pidä olla passiivinen ja kuntotarkastuksen yhteydessä mennä ihailemaan maisemia. Kuntotarkastuksessa pitää olla kriittinen ja vaatia kaikki mahdolliset toimenpiteet, jos on jotain epäselvää esim. vesivahinko tai notkuvat lattiat. Aina pitää selvittää se todellinen syy, mikä on aiheuttanut vahingon ja selvittää miten, vaikkapa vanha vesivahinko on vaikuttanut rakenteisiin. Tämän vuoksi kosteusmittari ei riitä, vaan tarvitaan pora.

Ole aktiivinen!

Olen ollut mukana useissa kuntotarkastuksissa ja edelleen saan hämmästellä ostajien välinpitämättömyyttä ja tietämättömyyttä siitä, miksi tarkastus tehdään. Potentiaaliset ostajat ottavat usein passiivisen katsojan roolin. Poikkeuksen tekevät isät, jotka haluavat todistaa jälkikasvulle, kuinka paljon he tietävät. Isät ottavat suuren johtajan roolin ja osan esittäminen joskus jopa tekee hallaa asuntokaupalle. Tiedän erään tapauksen, jossa isä vaati, että myyjä maksaa jo aikuisen tyttärensä ja hänen miehensä puolesta keittiöremontin, koska nykyinen keittiö ei heitä miellyttänyt. Tietysti ostaja tekee oman budjetin siitä, mitä on valmis maksamaan asunnosta ja tässä budjetissa pitää olla huomioitu omat tulevat remontit kohteessa. Jos keittiö on muuten kunnossa, mutta materiaalit eivät miellytä, niin ei niistä myyjän kanssa aleta neuvottelemaan, vaan oikea kohde on kalusteliike, josta materiaalit ostat.

Yhteinen kieli

Jos lähtökohta on se, että ostajat eivät osaa maan kieltä tai auttavasti ja kuntotarkastaja ja myyjä puhuvat samaa kieltä, niin miten hyvin tietojen välitys onnistuu? Kokemuksestani voin todeta, että huonosti. Ostajia viedään kuin pässiä narussa. On ensisijaisen tärkeätä, että tarkastaja on kielitaitoinen ja kuntoraportti on tehty myös esimerkiksi englannin kielellä. Toinen vaihtoehto on ottaa ulkopuolinen henkilö, joka kääntää kuntotarkastuksessa löydettävät asiat ostajille. Lisäksi kuntotarkastajan pitäisi olla puolueeton, ei myyjän tuttuja. Ostajien kannattaa hankkia kuntotarkastaja ja jostain muualta kuin myyjän ”kotikylästä”.

Kuntotarkastus on myyjän etu

Myyjälle on erittäin tärkeätä, että kaikki mahdolliset ongelmat tulevat kuntotarkastuksessa esille, ne tutkitaan ja kirjataan. Tällöin ostajakin tulee tietoiseksi ongelmista, eikä voi jälkikäteen tehdä reklamaatioita. Jos päinvastoin ongelmia pyritään peittämään, niin niiden paljastuttua myöhemmin voi tietää oikeustaistelua, jota kannattaa välttää viimeiseen asti. Espanjassa kuntotarkastukset eivät ole yhtä yleisiä kuin Suomessa. Olen ollut mukana vain muutamassa kuntotarkastuksessa, jotka olleet melko hintavia, mutta erittäin perusteellisia ja raportti ollut sen mukainen. Kuten aina, niin katon kunto pitää aina tarkastaa. Kerran eräs kuntotarkastaja joutui kiipeämään erittäin liukkaalle katolle, jossa hatarat portaat. Pelkäsin, että milloin kaveri luisuu alas maahan. Mietin kaikki mahdolliset pehmusteet, jotka voisin heittää alle siinä tapauksessa, että tarkastaja putoaa katolta. Tarkastettava on mm. kaikki läpiviennit, jotka pitää olla kunnossa, ettei katto vuoda.

Ilmanvaihtokanavat

Espanjassa kiinnitän erityistä huomiota asunnon ilmastointiin, mahdollisiin homepesäkkeisiin. Ehkä liiankin herkällä nenällä haistelen huoneita ja komeroita. Huono sisäilma aina herättää epäilyksiä ja siksi ilmanvaihto on oleellisen tärkeätä, sen lisäksi, että katto ei vuoda tai sokkelin kautta ei pääse kosteus sisälle taloon. Riittävä maavara on tärkeä, jotta rakenteet eivät makaa sadevesissä tai lumessa. Ilmanvaihtokanavien poraaminen seiniin, ei maksa paljon, mutta parantaa huomattavasti sisäilman laatua. Suosittelen lämpimästi omasta kokemuksestani ilmanvaihtokanavien laittoa joka huoneeseen, myös komeroiden oviin.

Tee se itse-mies

Kun ostin ensimmäisen oman asuntoni ja kuntotarkastusaika oli sovittu, niin etsin netistä kaiken mahdollisen tiedon siitä, mitä kuntotarkastuksessa tapahtuu ja mihin minun pitää kiinnittää huomiota. Tulostin artikkeleita, joissa käsiteltiin kuntotarkastuksia ja alleviivasin pääkohtia. Kun menin sovittuna ajankohtana kuntotarkastukseen paperit kädessä, olin hermostunut ja jännitin. Oli niin paljon asioita, joista piti tietää. Tarkastus meni mielestäni hyvin ja raportin saatuani menin sen läpi sekä vanhempieni että pankkivirkailijan kanssa. Tein kaupat rivitaloasunnosta. Parin viikon päästä minulle selvisi, että edellinen omistaja oli ollut tee se itse-mies ja tehnyt omia sähkövirityksiä. Onneksi ei vakavia virityksiä ja taloyhtiö maksoi kaikki korjaukset. Itselleni jäi maksettavaksi uusi jääkaappi-pakastin, joka ei pitänyt sähkökatkoksista. Punainen valo syttyy heti, kun joku mainitsee, että on itse hieman viksaillut ja silloin poikkeuksellisesti kannattaa vaatia myös sähkötöiden selvittämistä.

Kani saunassa

Ainoastaan kerran olen joutunut itse kustantamaan sähkötyöt, kun lemmikkikanini oli päässyt saunan lauteiden alle ja puraissut pari johtoa poikki. Kanille ei tapahtunut mitään, vaan loikki ulos saunasta hyvinvointisena täysin tyytyväisen oloisena. Seuraavan kerran kun menimme saunaan, niin kanin puuhat selvisivät. Onneksi kukaan ei saanut sähköiskua. Sähkömies kertoi, että kanit ovat viisaita eläimiä, sillä purevat poikki vaan ne johdot, joista ei ole mahdollista saada sähköiskua. Ikävä puoli on, että ihminen voi kärähtää oikosuluista.

Lauseke, jolla rajataan korvausvastuuta

Kun menet kuntotarkastukseen, niin muista, että kaikki mitä näet siellä, mutta et vaadi lähempää selvittelyä, et voi tehdä niistä reklamaatiota myöhemmin. Aina voi tietenkin tehdä, mutta lopputulos on, että luultavasti et saa korvauksia. Jos vain toteat, että lahot ovien tai ikkunoiden karmit tai pieni vesivahinko tapahtunut, mutta annat niiden olla, niin ei niitä kaupanteon jälkeen enään korvata, vaan maksat kaiken omasta pussista. Olettamus on, että näit ja tiesit ongelmat ennen kaupantekoa, joten olet ollut niistä tietoinen ja hyväksynyt ne. Entinen omistaja ei ole korvausvelvollinen. Jos nämä ongelmat olisi havaitessa kirjattu kuntoraporttiin, niin tällöin entinen omistaja joutuisi korjaamaan ne ja tietenkin jo ennen kaupantekoa. Eräs juristi suositteli, että kirjataan lauseke, jossa sanotaan, että jos kaupanteon jälkeen ilmenee korjaustarvetta enemmän kuin x-summa edestä, niin entisellä omistajalla on oikeus purkaa kauppa. Tämä siis koskee kiinteistöjä, jotka vaativat erityisen paljon remontteja kuten huonokuntoiset kesämökit. Tällä varmistetaan se, että kummatkin osapuolet ovat tietoisia siitä, että talo on ns. riskikohde, josta voi ilmetä uusia remontoitavia kohteita. Entinen omistaja ei ole halukas kustantamaan koko remonttia, vaan vetää rajan siihen esim.3000 tai 30 000 euroon asti. Tämä on hyvä kirjaus, koska moni ei ehkä uskalla laittaa myyntiin huonokuntoista taloa tai asuntoa, koska pelkää joutuvansa maksamaan lopulta koko remontin.