Suurten asuntojen huoneistot ja tilojen erottelu kiinnostaa omistajia ja sijoittajia

Suurten asuntojen huoneistot ja tilojen erottelu kiinnostaa omistajia ja sijoittajia. Otan esimerkkinä eläkeläisen, jolla on 140 neliömetrin asunto. Hänellä on neljä makuuhuonetta ja kaksi kylpyhuonetta. Hieman yli kymmenen vuotta sitten hän päätti jakaa huoneiston. Hänen tarkoituksensa oli helpottaa aikuisen lapsensa itsenäistymistä ja täten jälkikasvun ei tarvinnut säästää käsirahaa omaa asuntoa varten. Hän teki muutoksia asunnossaan, jonka tuloksena hänelle valmistui 45 neliön asunto, jossa keittiö, makuuhuone, olohuone ja kylpyhuone. Eläkeläinen saa lisäeläkkeensä ja vuokralainen/jälkikasvu hyötyy huomattavasti edullisemmasta vuokrasta. 

Talon muuttaminen kahdeksi tai useammaksi kerrokseksi ei ole jokapäiväinen käytäntö, mutta se on kasvussa kiinteistömarkkinoilla. Muutostyöt tehdään yleensä omakotitaloissa, kaupunkitaloissa ja suurissa vanhoissa asunnoissa.

Asunnon jakaminen

On kaksi tapaa tehdä jako. Asunnon voi jakaa siten, että on käytännössä muodostunut kaksi itsenäistä huoneistoa, mutta on juridisesti ja rekisterissä edelleen yksi koti. Jokainen omistaja voi tehdä mitä haluaa suljettujen ovien takana, kunhan ei koske yhteisiin elementteihin ja kysyy tarvittaessa rakennusluvan. Talon jakaminen kahdeksi huoneistoksi on täysin mahdollista ja talo voidaan vuokrata, mutta ei myydä.

Toinen vaihtoehto on erilainen, jos halutaan kaksi uutta rekisteröityä tilaa, joita voidaan siten markkinoida erillisinä huoneistoina, mikä herättää kiinnostusta sijoittajien keskuudessa. Ongelmana on, että se vaatii hallinnollisen luvan ja luvan naapurilta, mikä ei aina ole mahdollista. Molemmissa tapauksissa huoneistossa pitää olla oma olohuone, keittiö, makuuhuone ja kylpyhuone sekä kaikki asennusliitännät: vesi, sähkö, kaasu. Syitä siihen miksi asunnonomistaja valitsee huoneiston jakamisen, on monia. Tärkeintä on vuokrata tai myydä puolitettu asunto ja saada lisätuloja. On paljon kannattavampaa vuokrata kaksi 60 neliön asuntoa, kuin yksi 120 neliön asunto.

Tämän tietävät hyvin sijoittajat, niin asuntosäästäjät kuin rakennusfirmat, jotka ostavat suuria asuntoja erottaakseen ne ja myyvät tai vuokraavat ne sitten erikseen. Tuotto on parempi ja vuokraaminen on helpompaa. Ja sama tapahtuu myynnin kanssa. Mitä pienempi kiinteistö, sitä suurempi tuotto euroissa neliömetriltä. Kannattavuus kasvaa 25–30 prosenttia, jos se myydään, ja 15–20 prosenttia, jos se on vuokrataan.

Asunnon jakaminen on myös yksi vaihtoehto eronneille pariskunnille, varsinkin jos heillä kaksi- tai useampikerroksinen asunto. Ja vanhemmille ja lapsille, jos joku lapsista haluaa jäädä asumaan vanhempiensa kotiin. Kohtuuhintaisten asuntojen löytäminen on vaikeaa ja monet perheet valitsevat huoneiston jakamisen. Asunnon jakamispyynnöt liittyvät perikuntaan, varsinkin kun perillisten välillä ei ole testamenttia. Valenciassa opin sen, että espanjalaiset haluavat asua suvun kanssa mm. samassa kerrostalossa. Nuoremmat sukupolvet ovat vanhemman sukupolven apuna ja turvana. Kun laitoimme asuntomme myyntiin, niin katsojia tuli seinän takaa ja alemmista portaista ja kaikki olivat enemmän tai vähemmän sukua toisilleen.

Mitä pitää selvittää, ennen asunnon jakamista

Vaikka asuntojen jakaminen on hyvin toteutettavissa, niin siinä on noudatettava tiettyjä menettelytapoja ja tekninen suunnittelu on välttämätöntä. Ennen uudistuksen aloittamista on välttämätöntä tarkistaa valtion määräykset, itsehallintoalueen ja kaupunkisuunnittelumääräykset sekä omaisuuslaki. Nämä standardit määrittelevät asumiskelpoisuuden vähimmäisvaatimukset. Ensinnäkin jaotteluun soveltuvien kerrosten pinta-alan on oltava kohtuullinen, vähintään 100-200 neliötä, koska kunnalliset määräykset kieltävät miniasuntojen rakentamisen. Madridissa minimikodissa on oltava 38 asuttavaa neliötä. Barcelonassa se on 36 neliötä ja Malagassa 30,5 neliötä. Asunnon muutostyö on oltava nykyisten asumismääräysten mukainen ja uusissa huoneissa on oltava ilmanvaihto, hyvä sisäilman laatu ja luonnonvalo.

Jos asunnon jakaminen tehdään ilman kaikkia lupia, omistaja joutuu vastuuseen tehdyistä muutoksista. Jos jaetuissa asunnoista ilmenisi puutteellisuuksia tai jotain laittomia rakennusratkaisuja, niin niitä ei rekisteröidä sellaisena kiinteistörekisteriin. Ja tällä olisi vakavia seurauksia, kun kyse on mainittujen kiinteistöjen myynnistä ja mittarien hankkimisesta yrityksiltä (sähkö, vesi, tietoliikenne, kaasu…). Projektin hintaa on vaikea laskea. Saatat tarvita jonkun, joka toteuttaa projektin mm. arkkitehdin, joka joutuu veloittamaan tästä työstä ylimääräisiä palkkioita. Kannattaa siis selvittää kaikki asiat perusteellisesti, ennen kuin ryhtyy remontoimaan ja jakamaan asuntoa useammaksi yksiköksi.

Kotien laillistaminen maaseudulla mahdollista

Valencian yhteisössä on rakennettu yli 397 000 rakennusta, jotka odottavat laillistamista ja jotka eivät ole tähän mennessä täyttäneet 10 000 neliömetrin vähimmäistontin vaatimusta. “Minimointi” on hallinnollinen menettely, jolla nimensä mukaisesti pyritään vähentämään alueeseen ja ympäristöön kohdistuvia vaikutuksia, joita rakentamattomalle alueelle laittomasti rakennetut kodit aiheuttavat tai ovat aiheuttaneet. Minimointimenettelyn käsittelyn jälkeen sen kohteena oleva asunto saa oikeudellisen luvan. Tavoitteena saada ratkaisu, joka sallii ostamisen, myymisen ja vuokraamisen. Vuoteen 2019 asti ei ollut sallittua muuttaa ja laillistaa tämäntyyppistä asumista.

Mitkä rakennukset voidaan laillistaa?

Tärkein vaatimus on, että ne on rakennettu ennen 20.8.2014. Vastaavaa on jo tehty Pilar de la Horadadan kunnassa, lähellä Orihuelaa. Keväällä hyväksyttiin asetus, joka mahdollistaa yli 80 kodin laillistamisen. Hanke on otettu hyvin vastaan ​​kunnassa, ja se on ensimmäinen Valencian yhteisössä toteutettu hanke. Alueellisten vaikutusten minimointi ympäristöönsä ovat mahdollistaneet laillisen asuntojärjestelmän saamisen, jotka laittomina tai epäkunnossa ovat tulleet laillisiksi ja joita pystyy ostamaan ja myymään sekä hankkimaan asuntolainan. Talon rakennuttajat saavat rakennusluvan, mikä on heille loistava mahdollisuus.

Voiko kodin viereiset tai sitä täydentävät rakennukset laillistaa?

Kaikki ne rakenteet ja rakennukset, jotka ovat apu- tai lisärakennuksia ja jotka ovat olleet täysin valmiiksi rakennettuja ennen 20.8.2014, niihin voidaan soveltaa minimointimenettelyä mm. uima-allas, grilli ja autotalli.

Tämä merkitsee siis sitä, että maaseudulla laiton kiinteistö liitetään lailliseen kiinteistöön, joka voidaan ostaa ja myydä täysin laillisesti. Kiinteistö arvioidaan uudelleen. Kaikki tämä merkitsee kiistattomasti maatilan arvon nousua ja rakentamisen laillistamisen. Sen sijaan, että talo jouduttaisiin purkamaan, koska se on laiton, se voidaan integroida laillisesti noudattaen tarvittavia ympäristötöitä, jotka tekevät siitä yhteensopivan maaseudun ympäristön kanssa. Laittomat rakennukset saavat uuden, laillisen elämän ja niiden kunnossapito kannattaa. Sekä ympäristö että luonto kiittää.