Suurten asuntojen huoneistot ja tilojen erottelu kiinnostaa omistajia ja sijoittajia

Owners and investors are interested in large apartments and the separation of the premises. I take the example of a retiree with a 140-square-meter apartment. He has four bedrooms and two bathrooms. Just over a decade ago, he decided to share the apartment. He intended to make his adult child’s independence easier and thus the offspring did not have to save a down payment for his apartment. He made changes in his apartment, which resulted in a 45-square-meter apartment with a kitchen, bedroom, living room, and bathroom. The pensioner receives his/her supplementary pension and the tenant/offspring benefits from a much cheaper rent. 

Changing a house into two or more layers is not a daily practice, but it is growing in the real estate market. Modifications are usually done in detached houses, city houses and large old apartments.

Sharing of the apartment

There are two ways to make a division. The apartment can be divided so that two independent apartments have been formed in practice but are legally and still in the register. Every owner can do what he wants behind closed doors, as long as he does not apply to common elements and asks for a building permit if necessary. The division of the house into two apartments is quite possible and the house can be rented but not sold.

Another option is different if you want two new registered spaces that can be marketed as separate apartments, which arouses interest among investors. The problem is that it requires an administrative permit and permit from a neighbor, which is not always possible. In both cases, the apartment must have its own living room, kitchen, bedroom and bathroom, as well as all installation connections: water, electricity, gas. There are many reasons why the homeowner chooses to share the apartment. The most important thing is to rent or sell a half -apartment and get extra income. It is much more profitable to rent two 60 square meters than one 120 square meter apartment.

This is well known by investors, both residential saver and construction companies that buy large apartments to separate them and then sell or rent them separately. The return is better and renting is easier. And the same thing happens with sales. The smaller the property, the greater the return in the euros per square meter. Profitability will increase by 25-30 % if sold, and 15-20 %, if rented.

Sharing an apartment is also one option for divorced couples, especially if they have a two or more-story apartment. And for parents and children, if one of the children wants to stay in the home of their parents. Finding affordable homes is difficult and many families choose the sharing of the apartment. Requests for the dwelling are related to the heir, especially when there is no will between the heirs. In Valencia, I learned that the Spaniards wanted to live with their family, for example. In the same apartment building. Younger generations are helping and safe for the older generation. When we put our apartment up for sale, viewers came from behind the wall and the lower stairs and everyone was more or less related to each other.

What to do first

Although the sharing of dwellings is well implemented, it must follow certain procedures and technical design is necessary. Before commencing a reform, it is necessary to check the state regulations, the autonomous and urban planning regulations, and the property law. These standards define minimum housing requirements. First of all, the layers suitable for division must be reasonable, at least 100-200 square meters, as municipal regulations prohibit the construction of mini-dwellings. The minimum home in Madrid must have 38 inhabitable squares. In Barcelona, it is 36 square meters, and in Malaga 30.5 square meters. The modification of the apartment must be in line with current housing regulations and the new rooms must have ventilation, good indoor air quality, and natural light.

If the apartment is distributed without all permits, the owner will be responsible for the changes made. If the shared apartments were deficient or some illegal building solutions, they are not registered as such in the property register. And this would have serious consequences when it comes to selling and purchased meters from companies (electricity, water, telecommunications, gas …). The price of the project is difficult to calculate. You may need someone to implement a project eg. An architect who will have to charge extra rewards for this work. So it’s a good idea to find out all the things before you start renovating and dividing the apartment into several units.

Legalization of homes in the countryside possible

More than 397,000 buildings have been built in the Valencia community that are waiting to be legalized and have not so far met the requirement of a minimum minimum of 10,000 square meters. ”Minimization” is an administrative procedure that, as its name implies, seeks to reduce the effects on the area and the environment that are caused or caused by illegally built homes in an unbuilt area. After the minimum processing process, the apartment to be subject to a legal permit is obtained. The goal is to get a solution that allows you to buy, sell and rent. Until 2019, it was not allowed to change and legalize this type of living.

Which buildings can be legalized?

The most important requirement is that they were built before 20 August 2014. A similar thing has already been done in the municipality of Pilar de la Horadada, near Orihuela. In the spring, a regulation was approved to allow more than 80 homes to legalize. The project has been well received in the municipality and is the first project in the Valencia community. Minimizing regional impacts in their surroundings has made it possible to obtain a legal housing system that has become legal and can be purchased and sold and obtained from a mortgage. The house builders receive a building permit, which is a great opportunity for them.

Can the buildings adjacent to the home be legalized?

All the structures and buildings that are auxiliary or additional buildings and were fully built before August 20, 2014, the minimum procedure may be applied, for example. Swimming pool, barbecue and garage.

This means that the illegal property in the countryside is connected to legal property that can be purchased and sold completely legally. The property will be re-evaluated. All of this undoubtedly means an increase in the value of the farm and the legalization of construction. Instead of dismantling the house because it is illegal, it can be legally integrated by the necessary environmental work that makes it compatible with the rural environment. Illegal buildings get a new, legal life and it is worthwhile to maintain their maintenance. Both the environment and nature thank you.

References: Coves Abogados, El Pais

Suurten asuntojen huoneistot ja tilojen erottelu kiinnostaa omistajia ja sijoittajia

Suurten asuntojen huoneistot ja tilojen erottelu kiinnostaa omistajia ja sijoittajia. Otan esimerkkinä eläkeläisen, jolla on 140 neliömetrin asunto. Hänellä on neljä makuuhuonetta ja kaksi kylpyhuonetta. Hieman yli kymmenen vuotta sitten hän päätti jakaa huoneiston. Hänen tarkoituksensa oli helpottaa aikuisen lapsensa itsenäistymistä ja täten jälkikasvun ei tarvinnut säästää käsirahaa omaa asuntoa varten. Hän teki muutoksia asunnossaan, jonka tuloksena hänelle valmistui 45 neliön asunto, jossa keittiö, makuuhuone, olohuone ja kylpyhuone. Eläkeläinen saa lisäeläkkeensä ja vuokralainen/jälkikasvu hyötyy huomattavasti edullisemmasta vuokrasta. 

Talon muuttaminen kahdeksi tai useammaksi kerrokseksi ei ole jokapäiväinen käytäntö, mutta se on kasvussa kiinteistömarkkinoilla. Muutostyöt tehdään yleensä omakotitaloissa, kaupunkitaloissa ja suurissa vanhoissa asunnoissa.

Asunnon jakaminen

On kaksi tapaa tehdä jako. Asunnon voi jakaa siten, että on käytännössä muodostunut kaksi itsenäistä huoneistoa, mutta on juridisesti ja rekisterissä edelleen yksi koti. Jokainen omistaja voi tehdä mitä haluaa suljettujen ovien takana, kunhan ei koske yhteisiin elementteihin ja kysyy tarvittaessa rakennusluvan. Talon jakaminen kahdeksi huoneistoksi on täysin mahdollista ja talo voidaan vuokrata, mutta ei myydä.

Toinen vaihtoehto on erilainen, jos halutaan kaksi uutta rekisteröityä tilaa, joita voidaan siten markkinoida erillisinä huoneistoina, mikä herättää kiinnostusta sijoittajien keskuudessa. Ongelmana on, että se vaatii hallinnollisen luvan ja luvan naapurilta, mikä ei aina ole mahdollista. Molemmissa tapauksissa huoneistossa pitää olla oma olohuone, keittiö, makuuhuone ja kylpyhuone sekä kaikki asennusliitännät: vesi, sähkö, kaasu. Syitä siihen miksi asunnonomistaja valitsee huoneiston jakamisen, on monia. Tärkeintä on vuokrata tai myydä puolitettu asunto ja saada lisätuloja. On paljon kannattavampaa vuokrata kaksi 60 neliön asuntoa, kuin yksi 120 neliön asunto.

Tämän tietävät hyvin sijoittajat, niin asuntosäästäjät kuin rakennusfirmat, jotka ostavat suuria asuntoja erottaakseen ne ja myyvät tai vuokraavat ne sitten erikseen. Tuotto on parempi ja vuokraaminen on helpompaa. Ja sama tapahtuu myynnin kanssa. Mitä pienempi kiinteistö, sitä suurempi tuotto euroissa neliömetriltä. Kannattavuus kasvaa 25–30 prosenttia, jos se myydään, ja 15–20 prosenttia, jos se on vuokrataan.

Asunnon jakaminen on myös yksi vaihtoehto eronneille pariskunnille, varsinkin jos heillä kaksi- tai useampikerroksinen asunto. Ja vanhemmille ja lapsille, jos joku lapsista haluaa jäädä asumaan vanhempiensa kotiin. Kohtuuhintaisten asuntojen löytäminen on vaikeaa ja monet perheet valitsevat huoneiston jakamisen. Asunnon jakamispyynnöt liittyvät perikuntaan, varsinkin kun perillisten välillä ei ole testamenttia. Valenciassa opin sen, että espanjalaiset haluavat asua suvun kanssa mm. samassa kerrostalossa. Nuoremmat sukupolvet ovat vanhemman sukupolven apuna ja turvana. Kun laitoimme asuntomme myyntiin, niin katsojia tuli seinän takaa ja alemmista portaista ja kaikki olivat enemmän tai vähemmän sukua toisilleen.

Mitä pitää selvittää ensin

Vaikka asuntojen jakaminen on hyvin toteutettavissa, niin siinä on noudatettava tiettyjä menettelytapoja ja tekninen suunnittelu on välttämätöntä. Ennen uudistuksen aloittamista on välttämätöntä tarkistaa valtion määräykset, itsehallintoalueen ja kaupunkisuunnittelumääräykset sekä omaisuuslaki. Nämä standardit määrittelevät asumiskelpoisuuden vähimmäisvaatimukset. Ensinnäkin jaotteluun soveltuvien kerrosten pinta-alan on oltava kohtuullinen, vähintään 100-200 neliötä, koska kunnalliset määräykset kieltävät miniasuntojen rakentamisen. Madridissa minimikodissa on oltava 38 asuttavaa neliötä. Barcelonassa se on 36 neliötä ja Malagassa 30,5 neliötä. Asunnon muutostyö on oltava nykyisten asumismääräysten mukainen ja uusissa huoneissa on oltava ilmanvaihto, hyvä sisäilman laatu ja luonnonvalo.

Jos asunnon jakaminen tehdään ilman kaikkia lupia, omistaja joutuu vastuuseen tehdyistä muutoksista. Jos jaetuissa asunnoista ilmenisi puutteellisuuksia tai jotain laittomia rakennusratkaisuja, niin niitä ei rekisteröidä sellaisena kiinteistörekisteriin. Ja tällä olisi vakavia seurauksia, kun kyse on mainittujen kiinteistöjen myynnistä ja mittarien hankkimisesta yrityksiltä (sähkö, vesi, tietoliikenne, kaasu…). Projektin hintaa on vaikea laskea. Saatat tarvita jonkun, joka toteuttaa projektin mm. arkkitehdin, joka joutuu veloittamaan tästä työstä ylimääräisiä palkkioita. Kannattaa siis selvittää kaikki asiat perusteellisesti, ennen kuin ryhtyy remontoimaan ja jakamaan asuntoa useammaksi yksiköksi.

Kotien laillistaminen maaseudulla mahdollista

Valencian yhteisössä on rakennettu yli 397 000 rakennusta, jotka odottavat laillistamista ja jotka eivät ole tähän mennessä täyttäneet 10 000 neliömetrin vähimmäistontin vaatimusta. ”Minimointi” on hallinnollinen menettely, jolla nimensä mukaisesti pyritään vähentämään alueeseen ja ympäristöön kohdistuvia vaikutuksia, joita rakentamattomalle alueelle laittomasti rakennetut kodit aiheuttavat tai ovat aiheuttaneet. Minimointimenettelyn käsittelyn jälkeen sen kohteena oleva asunto saa oikeudellisen luvan. Tavoitteena saada ratkaisu, joka sallii ostamisen, myymisen ja vuokraamisen. Vuoteen 2019 asti ei ollut sallittua muuttaa ja laillistaa tämäntyyppistä asumista.

Mitkä rakennukset voidaan laillistaa?

Tärkein vaatimus on, että ne on rakennettu ennen 20.8.2014. Vastaavaa on jo tehty Pilar de la Horadadan kunnassa, lähellä Orihuelaa. Keväällä hyväksyttiin asetus, joka mahdollistaa yli 80 kodin laillistamisen. Hanke on otettu hyvin vastaan ​​kunnassa, ja se on ensimmäinen Valencian yhteisössä toteutettu hanke. Alueellisten vaikutusten minimointi ympäristöönsä ovat mahdollistaneet laillisen asuntojärjestelmän saamisen, jotka laittomina tai epäkunnossa ovat tulleet laillisiksi ja joita pystyy ostamaan ja myymään sekä hankkimaan asuntolainan. Talon rakennuttajat saavat rakennusluvan, mikä on heille loistava mahdollisuus.

Voiko kodin viereiset tai sitä täydentävät rakennukset laillistaa?

Kaikki ne rakenteet ja rakennukset, jotka ovat apu- tai lisärakennuksia ja jotka ovat olleet täysin valmiiksi rakennettuja ennen 20.8.2014, niihin voidaan soveltaa minimointimenettelyä mm. uima-allas, grilli ja autotalli.

Tämä merkitsee siis sitä, että maaseudulla laiton kiinteistö liitetään lailliseen kiinteistöön, joka voidaan ostaa ja myydä täysin laillisesti. Kiinteistö arvioidaan uudelleen. Kaikki tämä merkitsee kiistattomasti maatilan arvon nousua ja rakentamisen laillistamisen. Sen sijaan, että talo jouduttaisiin purkamaan, koska se on laiton, se voidaan integroida laillisesti noudattaen tarvittavia ympäristötöitä, jotka tekevät siitä yhteensopivan maaseudun ympäristön kanssa. Laittomat rakennukset saavat uuden, laillisen elämän ja niiden kunnossapito kannattaa. Sekä ympäristö että luonto kiittää.

Viitteet: Coves Abogados, El Pais