Talo on myynnissä usealla välittäjällä, kymmenkunta asunnon välittäjää ja kaikilla eri hinta ja neliömäärä. Omistaja itse myy alhaisimmalla hinnalla ja korkeimmalla neliömäärällä. On koomista, kun eri välittäjät ilmoittavat omia hinnan alennuksia, kun markkinoilla samaa taloa myydään muualla paljon edullisempaan hintaan. Talosta on otettu paljon kuvia eri kuvakulmista, eri puolelta taloa. Ostajalla voi olla haasteellista käsittää, että kyseessä sama talo.

Useampi välittäjä

Espanjassa kiinteistö voi olla useammalla välittäjällä. Tämän vuoksi jotkut tiedot saattavat vaihdella, mitä mielestäni ei pitäisi. Myyjän on aina tarkistettavat oman kiinteistönsä tiedot! Jos välityspalkkiot ovat noin 5%+vat, niin sillä palkkiolla pitäisi tehdä parempaa työtä. Neliömääriä voi oikaista, mutta ei koskaan hintoja alaspäin. Se myyntihinta, minkä laitat nettiin, niin se ei koskaan katoa, joten jos hinta on ollut alusta lähtien liian alhainen ja haluat nostaa sitä, niin se ei onnistu ilman, että se näkyy netissä. Vanhat tiedot säilyvät. Tiedän tapauksia, joissa myyjä on alun perin laittanut liian alhaisen hinnan, katunut sitä ja halunnut nostaa myyntihintaa. Kyllä ostajat löytävät myynti-ilmoitukset netistä. Jos myyjä ei halua alentaa hintaa, mutta on valmis neuvottelemaan hinnasta potentiaalisen ostajan kanssa, niin tuntuu usein, että välittäjät ovat hieman ymmällään ja haluavat virallisesti vain laskea hintaa. Eikö hinnasta neuvotteleminen ole tärkeä osa kaupantekoa? Välittäjän osaaminen tulisi hyvin esille, varsinkin jos on taitava neuvottelemaan. Ovatko kiinteistövälittäjät taksikuskeja? Usein tuntuu siltä. Myyminen on taitolaji, mutta tämän lajin osaajia on vaikea löytää.

Varausmaksu

Varausmaksu tarkoittaa Espanjassa sitä, että potentiaaliset ostajat maksavat muutaman tonnin varausmaksun kiinteistövälitysfirman tilille. Tämän jälkeen kiinteistö pitäisi ottaa pois myynnistä. Kaikki firmat eivät näin toimi ja kiinteistö on voinut jäädä roikkumaan nettiin vielä vuosi sen jälkeen kun se on myyty. On tullut vastaan tilanteita, jossa ostaja haluaisi nähdä kiinteistön, mutta välittäjä ilmoittaa, että nyt ei sovi. Lopulta käy ilmi, että kiinteistö myyty jo aikoja sitten. Miksi ei välittäjä sano suoraan, että heidän moku, koska myynti-ilmoitus edelleen netissä? Ai, niin, espanjalainen ei koskaan myönnä virheitä.

Arras

Varausmaksun jälkeen tehdään arras-sopimus ja ostajat maksavat 10% kauppahinnasta noin 7 vuorokauden päästä tai miten sitten sovitaan. Tämän aikana myyjät eivät voi tehdä muuta kuin odottaa. Jos ostaja ei haluakaan ostaa kiinteistöä, eikä siis tehdä arras-sopimusta, niin he saavat takaisin ne muutamat tuhannet eurot ja myyjälle ilmoitetaan, että no deals! Henkilökohtaisesti en pidä tämänkaltaisesta alustavasta varausmenettelystä, koska myyjää kohtaa erittäin epäreilu. Ostajat voivat maksella varausmaksun huoletta, koska saavat kaikki varausmaksurahat takaisin, jos eivät tee kauppoja. Samanaikaisesti kiinteistö on poissa myynnistä, eikä tarjouksia voida ottaa vastaan. Varsinkin, jos myyjillä on kiire myydä kiinteistönsä, niin tällainen odottaminen on epäreilua. Toiseksi, koska useampi kiinteistövälitysfirma myy samaa kiinteistöä, niin kaikkien pitäisi poistaa kohde ja taas palauttaa markkinoille, jos ei tule kauppoja. Kun ja jos myyn oman kiinteistöni, niin en suostu varaukseen, vaan suoraan arras-sopimus. Otan mielelläni tarjouksia vastaan, kunnes korkein tarjous hyväksytään.

Ostajalle kumarretaan

Aikoinaan ihmettelin sitä kuinka välittäjä selvästi oli aina ostajan puolella. Eikö myyjä maksa välittäjän palkkion? Kyllä maksaa palkkion, mutta ennen sitä on saatava ostaja kiinteistölle, joten tämän vuoksi ostaja on se, jolle kumarretaan. Tämä pitää paikkansa niin Suomessa kuin Espanjassakin. Ole siis myyjänä tarkkana mitä välittäjä sanoo ja viestittelee, sillä välittäjä haluaa tehdä kaupat, jotta saa palkkionsa….. tavalla tai toisella. Ehkä olen nykyään liiankin epäileväinen kaikkea sitä kohtaan mitä välittäjä sanoo. Asennoidun skeptisesti ja mietin, että mikä tämänkin takana on. Varsinkin kun espanjalainen välittäjä alkaa selittelemään, niin huolestun.

Lainaa ei voi siirtää

Päinvastoin kuin Suomessa, niin Espanjassa lainaa ei voi siirtää toiseen kiinteistöön. Asuntolaina on aina kiinteistö kohtainen. Aina maksettava vanha laina pois ja otettava uusi laina, jos ostat uuden asunnon. Samoin päinvastoin kuin kotimaassa, niin lainan ottaa aina aviopari yhdessä. Ei onnistu, että jompikumpi ottaa. Tätä on vaikea ymmärtää. Eräs aviopari totesikin, että pitää vaan erota, ottaa laina ja mennä uudestaan naimisiin. Erotessa on tärkeätä tehdä erillinen paperi, jos yhteinen laina jää toisen maksettavaksi, ettei jää maksuvelvolliseksi. Vaikka toinen osapuoli ottaa itselleen entisen yhteisen asunnon ja koko lainan vastatakseen, niin lainanhoidon vaikeutuessa, pankki voi ottaa yhteyttä myös toiseen osapuoleen, entiseen omistajaan.

Tee testamentti myös Espanjassa

Tärkeätä on tehdä Espanjassa testamentti, jossa käy ilmi, että noudatetaan Suomen lakia. Tällä vältetään kahden eri maan erilaisten käytäntöjen toteutuminen. Perilliset kiittävät, ettei tarvitse hoitaa perintöasioita Espanjassa. Suomessakin ihan riittävän raskasta, useimmiten. Kuuntelen usein Ivan Puopolon podcasteja ja pari päivää sitten käsiteltiin perinnön saamista Suomessa. Jos perit mummon mökin, jolla ei käytännössä mitään arvoa, mutta silti verottaja haluaa mätkäistä perintöveron, niin sinun on mahdollista kieltäytyä perinnöstä, jolloin jälkeläiset saavat sen kontolleen, jos niitä on. Jos ei ole perillisiä, niin perintö menee valtiolle. Perillisten pitää vuorostaan kieltäytyä perinnöstä. Kun näin toimitaan, niin ei riitä ettei ota vastaan mummon mökkiä, vaan koko perintö menee valtiolle. Et voi valita mitä haluat pitää ja mitä et. Näin mummon mökkejä tuntuu olevan runsaasti, ihan hienoilla paikoilla ränsistymässä.

Whose side is the agent on?

The house is for sale with several brokers, a dozen housing brokers, and all of them have a different price and square footage. The owner himself sells at the lowest price and highest square footage. It is comical when different brokers announce their own price reductions, when the same house is sold elsewhere on the market for a much cheaper price. Many pictures of the house have been taken from different angles, from different sides of the house. It can be difficult for the buyer to understand that it is the same house.

Several agents

In Spain, a property can be for sale by several agents. Because of this, some information may vary, which I don’t think it should. The seller must always check the information of his own property! If the commissions are around 5%+vat, then you should do a better job with that commission. You can adjust the square footage, but never lower the prices. The selling price you put online will never disappear, so if the price has been too low from the beginning and you want to raise it, it will not be possible without it being visible online. Old information will be retained. I know of cases where the seller has initially set too low a price, regretted it and wanted to raise the selling price. Yes, buyers can find sales announcements online. If the seller does not want to lower the price, but is ready to negotiate the price with the potential buyer, it often seems that the agents are a bit confused and officially just want to lower the price. Isn’t negotiating the price an important part of making a deal? The agent’s skills would come to the fore, especially if you are good at negotiating. Are real estate agents taxi drivers? It often feels that way. Selling is a skill, but it is difficult to find experts in this field.

Reservation fee

In Spain, the reservation fee means that potential buyers pay a reservation fee of a few tons to the account of the real estate agency. After this, the property should be taken out of the sale. Not all companies work this way, and the property may have remained hanging on the Internet for a year after it has been sold. There have been situations where the buyer would like to see the property, but the broker says that it is not suitable now. In the end, it turns out that the property was sold a long time ago. Why doesn’t the broker say directly that their mistake, because the sales announcement is still online? Oh, yes, a Spaniard never admits mistakes.

Arras

After the reservation payment, an arras agreement is made and the buyers pay 10% of the purchase price after about 7 days or however agreed. During this time, only thing what sellers can do is to wait. If the buyer does not want to buy the property, and therefore does not sign an arras contract, he or she will get back the few thousand euros and the seller will be informed that no deals! Personally, I don’t like this preliminary reservation procedure, because it is very unfair to the seller. Buyers can pay the reservation fee without worry, because they get all the reservation fee money back if they don’t make any purchases. At the same time, the property is not for sale, and offers cannot be accepted. Especially if the sellers are in a hurry to sell their property, this kind of waiting is unfair. Second, because several real estate agencies sell the same property, everyone should remove the item and return it to the market if there are no sales. When and if I sell my own property, I will not agree to a reservation, but directly to an arras agreement. I am happy to accept offers until the highest offer is accepted.

We bow to the buyer

I used to wonder how the agent was clearly always on the side of the buyer. Does the seller not pay the agent’s fee? Yes, you pay a premium, but before that you have to get a buyer for the property, so because of this, the buyer is the one to be bowed down to. This is true in Finland as well as in Spain. So, as a seller, be careful what the agent says and communicates, because the broker wants to make deals in order to get his reward….. one way or another. Maybe these days I’m too suspicious of everything the agent says. I am skeptical and wonder what is behind this. Especially when the Spanish agent starts to explain, I get worried.

The loan cannot be transferred

In contrast to Finland, in Spain the loan cannot be transferred to another property. The mortgage is always specific to the property. Always pay off the old loan and take out a new loan if you buy a new apartment. Also, in contrast to in the home country, the loan is always taken out by a married couple together. It’s not possible for either of them to take. This is hard to understand. One married couple decided that they should just divorce, take out a loan and get married again. When divorcing, it is important to draw up a separate paper if the joint loan is left to be paid by the other person, so that they are not liable to pay. Even if the other party takes over the former joint apartment and the entire loan to answer, if the loan management becomes difficult, the bank can also contact the other party, the former owner.

Make a will in Spain too

It is important to make a will in Spain too, which states that Finnish law will be followed. This avoids the implementation of different practices in two different countries. The heirs appreciate not having to deal with inheritance matters in Spain. Even in Finland, it’s heavy enough, most of the time. I often listen to Ivan Puopolo’s podcasts and a couple of days ago we discussed receiving an inheritance in Finland. If you inherit grandma’s cottage, which has practically no value, but the taxman still wants to dodge the inheritance tax, then it is possible for you to refuse the inheritance, in which case the descendants will get it, if there are any. If there are no heirs, the inheritance goes to the state. In turn, the heirs must refuse the inheritance. When this is done, it is not enough not to accept grandma’s cottage, but the entire inheritance goes to the state. You can’t choose what you want to keep and what you don’t. It seems like there are plenty of grandma’s cottages, falling into disrepair in great places.