Kiinteistökupla

The number of uninhabited housing has increased by 24 % over the last two decades, although the total number has remained relatively constant. 3.8 million in 2021 (the latest data of the Statistics) represents 14.4 percent of the total housing stock. This problem is global and there are clear reasons for this. There is no perfect equation between demand and supply in the housing market, and therefore there will always be a certain number of empty homes.

21st century economics

One of the clear reasons is polarization between cities and empty rural areas. The number of empty houses is significant in all Mediterranean coast provinces. This is the result of the economic recession Spain experienced in the first decade of the 2000s. Housing prices got out of hand in the 2000s throughout Spain. During the construction boom, the construction was built everywhere. The housing boom began to burst in late 2005 and was a complete crisis in 2006. Most of the apartments were sold during the largest boom, ie between 2000 and 2006, when prices had escaped from the hands and, in most cases, the debt of the property, who had lost their house, was still higher than the then market value of the property. In this case, the apartments were transferred to the state-owned so-called dwarf, whose housing still stands empty. At this point, I understand well-being, because I understand that these Junk Bank-owned homes do not even want to rent, even if the trotter is willing to pay, but the apartments want to sell the most to the offering. Finns have also bought cheap apartment blocks for € 20-30,000, renovated and rented them. Why does Spain not do the same when there is a great need for affordable rental apartments in the country?

Outdated property stock

Another important reason that explains the existence of empty dwellings is the aging of supply built during the property bubble. However, the loss of population or the lack of attractiveness of real estate is not the only problem with empty homes. As a result of the real estate bubble that broke out in 2008 and the subsequent long recession, many of the empty houses are sinking into complex legal processes such as homes. Nowadays, the law obliges that the apartments must have certain living standards, so the question is who has money and wants to start updating bad houses up to date. Renovation of apartment buildings is a clear destination for renovation, but detached houses or terraced houses are already much more challenging, with all the exterior and the foundations of the house. At that time, no energy efficiency or environmental issues were considered.

Real estate boom

In the years of the real estate boom, banks pushed big mortgages. Like US Prime Credit, even in Spain, low-income giant loans were distributed to low-income people. Anyone was the guarantor. There was major unemployment in the country and housing values ​​collapsed. At the same time, banks’ property losses expanded. State debt increased by over one hundred billion and Spanish market interest rates increased to six percent.

1990s recession in Finland

After all, there was a recession in Finland in the 1990s, when a real estate bubble, a bank rude, and other government problems broke out. This increased by 8.5%, 13.5%, and up to 20%. According to the Bank of Finland, the rate of indebtedness for Finns has doubled since 2000. The loan amounts are high and the payout times are long, so the rise in interest rates is raging. In the spring, Spanish magazines wrote that the real estate bubble was striking in Finland, but our press was very quiet. It still seems that the matter is not granted and it keeps the home sale down. I read a couple of days in a magazine that it is almost an insult to the seller if it makes an offer at 5-10% below the price you requested. Once the apartment does not go on sale and is long in the market, then it will be souring, and its chances to sell at the desired price, clearly weaken. Of course, it is always worth making an offer and I think 10% is not an insult. In reality, the current economic situation must be taken into account if you want to sell the home. Yesterday we made a pretty bold offer because the apartment owned it and suggested it to us. This morning, our offer was approved and we are owners of a new home!

Kiinteistökupla

Asumattomien asuntojen määrä on kasvanut 24 % viimeisen kahden vuosikymmenen aikana huolimatta siitä, että kokonaismäärä on pysynyt suhteellisen vakiona. 3,8 miljoonaa vuonna 2021 (tilastolaitoksen viimeisimmät tiedot) edustaa 14,4 prosenttia koko asuntokannasta. Tämä ongelma on maailmanlaajuinen ja siihen on selkeät syyt. Asuntomarkkinoilla ei ole täydellistä yhtälöä kysynnän ja tarjonnan välillä, ja siksi tyhjiä asuntoja tulee aina olemaan tietty määrä.

2000-luvun talouslama

Yksi selkeä syy on kaupunkien ja tyhjentyneen maaseudun välillä on polarisaatio. Tyhjien talojen määrät ovat merkittäviä kaikissa Välimeren rannikon maakunnissa. Tämä on tulos talouslamasta, jonka Espanja koki 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä. Asuntojen hinnat riistäytyivät käsistä 2000-luvulla koko Espanjassa. Rakennusbuumin aikana rakennettiin joka puolelle maanisesti. Asuntobuumi alkoi puhkeamaan jo vuoden 2005 loppupuolella ja kriisiytyi totaalisesti vuonna 2006. Vuonna 2007 Espanjassa alettiin kokea laman merkkejä, kunnes kansainvälinen finanssikriisikin vielä rysähti niskaan. Suurin osa asunnoista myytiin suurimman buumin aikana eli 2000-2006 välillä, jolloin hinnat olivat karanneet käsistä ja useimmiten talonsa menettäneen velka kiinteistöstä oli edelleen suurempi kuin kiinteistön silloinen markkina-arvo. Tällöin asunnot siirtyivät valtion omistamalle ns.roskapankille, jonka saamia asuntoja seisoo edelleen tyhjinä. Tässä kohtaa ymmärrän hyvin asunnonvaltaajia, sillä ymmärtääkseni näitä roskapankin omistuksessa olevia asuntoja ei edes haluta vuokrata, vaikka valtaaja olisi halukas maksamaan, vaan asunnot halutaan myydä eniten tarjoaville. Suomalaisetkin ovat ostaneet roskapankilta halpoja kerrostaloasuntoja 20-30 000 eurolla, kunnostaneet ne ja laittaneet ne vuokralle. Miksi Espanja ei tee vastaavaa, kun kerran maassa on suuri tarve edullisista vuokra-asunnoista?

Vanhentunut kiinteistökanta

Toinen merkittävä syy, joka selittää tyhjien asuntojen olemassaolon, on kiinteistökuplan aikana rakennetun tarjonnan vanheneminen. Mutta väestökato tai kiinteistöjen houkuttelevuuden puute eivät ole ainoita ongelmia tyhjien asuntojen kohdalla. Vuonna 2008 puhjenneen kiinteistökuplan ja sitä seuranneen pitkän taantuman seurauksena monet tyhjistä taloista ovat uppoamassa monimutkaisiin oikeusprosesseihin, kuten asuntojen valtaamiseen. Nykyään laki velvoittaa, että asunnoissa on oltava tietyt asumis-standardit, joten kysymys kuuluu, että kenellä on rahaa ja halua aloittaa huonokuntoisten talojen päivittäminen ajanmukaisiksi. Kerrostalojen remontointi on selkeä remonttikohde, mutta omakotitalot tai rivitalot ovat jo paljon haastavampia, sillä on huomioitava kaikki ulkopinnat ja talon perustukset. Ei silloin aikoinaan mietitty energiatehokkuutta tai ympäristöasioita.

Kiinteistöbuumi

Kiinteistöbuumin vuosina pankit tyrkyttivät isoja asuntolainoja. Yhdysvaltain prime-luottojen tapaan Espanjassakin pienituloisille jaettiin täysimääräisiä jättilainoja. Takaajaksi kelpasi kuka tahansa. Maassa vallitsi suurtyöttömyys ja asuntojen arvot romahtivat. Samalla pankkien kiinteistötappiot paisuivat. Valtion velka kasvoi yli sata miljardia ja Espanjan markkinakorot nousivat kuuteen prosenttiin.

1990-luvun lama Suomessa

Olihan Suomessakin 1990-luvulla lama, jolloin puhkesi kiinteistökupla, pankkiriisi ja muita valtiontalouden ongelmia. Tällöin korkotaso nousi 8,5%, 13,5% ja jopa 20 prosenttiin. Suomen Pankin mukaan suomalaisten velkaantumisaste on vuoden 2000 jälkeen kaksinkertaistunut. Lainamäärät ovat tosi suuria ja maksuajat pitkät, joten korkojen nousu riipaisee. Keväällä espanjalaiset lehdet kirjoittivat, että kiinteistökupla iskemässä Suomeen, mutta meidän lehdistö oli kovin hiljaa. Tuntuu edelleen, että asiaa ei myönnetä ja se pitää asuntokaupan alhaalla. Luin pari päivää eräästä lehdestä, että se on melkein loukkaus myyjää kohtaa, jos tekee tarjouksen, jossa ostohinta on 5-10% alle pyydetyn hinnan. Jos kerran asunto ei mene kaupaksi ja ollut jo pidempää markkinoilla, niin silloin se ns.happanee ja sen mahdollisuudet saada myytyä haluttuun hintaan, selkeästi heikkenevät. Totta kai aina kannattaa tehdä tarjous ja mielestäni 10% ei tällöin todellakaan ole mikään loukkaus. Realiteetit, nykyinen taloustilanne pitää huomioida, jos haluaa myydä asunnon. Teimme eilen melko rohkean tarjouksen, sillä asunnon omista itse ehdotti sitä meille. Tänä aamuna tarjouksemme hyväksyttiin ja olemme uuden asunnon omistajia!