Asuntojen hinnat putoavat Euroopan tasolla ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2015

Eurostat toteaa, että kiinteistöjen hinnat laskivat 1,5 prosenttia vuoden 2022 viimeisellä neljänneksellä neljännesvuosittaiseen hintaan verrattuna, mitä ei ole tapahtunut aikaisemmin kahdeksaan vuoteen.

Myyjät ja ostajat alkavat olla eri mieltä asunnon hinnan määrittämisestä. Inflaation ja korkojen nousu on aiheuttanut epäsuhdan kysynnän ja tarjonnan välillä. Taloja ei myydä kuten ennen, eikä taloja osteta kuten ennen. Skenaario on muuttunut ja se pakottaa omistajat laskemaan käytettyjen asuntojen hintoja. Yli 9 %:n alennuksella myytävien asuntojen osuus on kasvanut. Eniten hintojen alennuksia on kahden makuuhuoneen vanhoissa taloissa, joissa ei ole hissiä tai terassia ja jotka ylittävät selvästi 90 päivän myyntiajan sekä asunnot, joiden hinnan alennus on yli 12 % ja olleet markkinoilla yli 120 päivää. Ostajalla on nyt valta. Analyytikot ovat yhtä mieltä siitä, että euribor-paineet alkavat tuntua. Asuminen halpeni vuoden 2022 viimeisellä jaksolla. Vuoden 2022 kolmen viimeisen kuukauden aikana upouudet kohteet kallistuivat 1,9 % edelliseen vuosineljännekseen verrattuna (ja 6,2 % vuositasolla). Samaan aikaan käytetyt asunnot, jotka muodostavat tällä hetkellä suurimman osan markkinoista uudisrakentamisen vähäisyyden vuoksi, laskivat neljänneksellä 1,4 %, mikä vuorostaan hidasti vuosikasvun 5,3 prosenttiin. Uudet kodit ovat pitkään olleet kysytyimpiä ja jatkavat nousuaan.

Aikaisemmin ostaja saattoi tehdä sinulle edullisemman tarjouksen, mutta nykyään, jos hinta ei ole oikea, sinuun ei edes oteta enään yhteyttä. Rahoituskustannusten nousu on saanut hyvän osan ostajista vetäytymään markkinoilta. Kun kysyntä alkaa supistua, tarjonta alkaa laajentua. Kysyntä laskee määrällisesti ja laadullisesti, mutta toisaalta myyntiin tarvittava aika pitenee ja puhelimet eivät soi entiseen tapaan, jolloin tarjoukset vähenee ja kilpailu kasvaa. Koska tilanne on tämä, joillakin omistajilla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin alentaa hintaa. Lisää kiinteistöjä tulee markkinoille, ja joidenkin myyntiaika on lyhyt. Elämme aikaa, jolloin tarjonnan on mukauduttava kysyntään. Pitää olla realisti, koska kysyntää on nyt vähemmän. Omistajan on vaikea reagoida, he kapinoivat ja ajattelevat, että se on jotain väliaikaista. Espanjassa myytävät kodit ovat yliarvostettuja keskimäärin 16 prosenttia, jotkut paljon enemmänkin.

Monet asunnon omistajat ovat joutuneet kohtaamaan tämän ongelman, laskeako hintaa vai odottaa? 

Koko Euroopan unionissa 15 maassa näkyi neljännesvuosittainen lasku viime vuoden lopussa ja nousua 10 maassa. Espanja on enemmistöryhmässä, jonka hinnat ovat laskeneet 0,8 prosenttia (ja talot 5,5 prosenttia kalliimpia kuin vuotta aiemmin). Jos tarkastellaan vuosittaisia hinnan​​laskuja, niitä esiintyy vain neljässä maassa: Saksassa, Tanskassa, Ruotsissa ja Suomessa. Kaikissa neljässä hintojen lasku alkoi jo viime kesänä, ja kansainväliset järjestöt ovat viime vuosina huomauttaneet toistuvasti mahdollisista kiinteistökuplista.

Madrid ja Barcelona

Madridissa ja Barcelonassa on päinvastainen politiikka, mutta samat ongelmat.  Nämä kaksi kaupunkia ovat hyvin erilaisia, vaikka molemmilla on monia asioita, jotka yhdistävät heitä. Asunnon vuokraaminen tai ostaminen ei ole ollenkaan helppoa. Jos vuokrataan vähemmän, asuntoja myydään enemmän, mikä selittää sen, miksi asuntojen hinnat ovat nousseet vähemmän Barcelonassa kuin Madridissa. Viimeisen viiden vuoden aikana kiinteistön arvo on noussut Katalonian kaupungissa 3 prosenttia, kun taas pääkaupungissa Madridissa se nousi 15 prosenttia.

Barcelona

Barcelonasta oli tullut vuokralaisten unelmakaupunki, kunnes kaupunki päätti puuttua laittomaan vuokraustoimintaan. Kaupunki ryhtyi valvomaan vuoraustoimintaa panostamalla tarkastajiin, jotka käyvät kyselemässä vuokraustoiminnasta ovelta ovelle sekä tietokoneohjelmat (hämähäkit), jotka havaitsevat ja paikantavat laittoman tarjouksen. Rangaistuksena on sakot omistajille, jotka tarjoavat asuntoja turisteille ilman lupaa. Sakoilta eivät ole välttyneet edes henkilöt, jotka ovat vuokranneet kotinsa vain kerran lomalle lähtiessään. Viranomaiset onnistuivat poistamaan 70% laittomista asuntoilmoituksista eri turistiportaaleista. Barcelonan viranomaiset ovat puuttuneet myös lomavuokrausalustojen, erityisesti Airbnb:n ja Homeawayn, toimintaan. Aluksi lomavuokrausyritykset eivät halunneet poistaa laittomien tarjousten ilmoituksia ja kaupunginvaltuusto määräsi heille sakkoja ja asia eteni oikeuteen, mutta osapuolet tekivät sovinnon ja sitoutuivat ilmoittamaan vain laillisia tarjouksia. Barcelonan kaupunki vaatii 1500 ilman lisenssia olevan asunnon poistamista Airbnb:ltä. 40% Barcelonan turistiasunnoista on laittomia.

Turistiasunnoilla on vaikutusta asuntojen hintoihin vuokramarkkinoilla. Vuokrahinta Barcelonassa on noussut kolmen viime vuoden aikana 33 %, korkein nousu Espanjassa. Turistien asunnonvuokraus ei ole ainoa syy vuokrahintojen nousuun, mutta turisteille suunnattujen asuntojen tarjontaa rajoittamalla siihen voidaan vaikuttaa. Seuduilla, joissa matkailu on runsasta ja majoituksen tarve suuri, asuntoja poistetaan perinteisiltä vuokramarkkinoilta kohdentaakseen ne matkailuun. Tämä vähentää jo ennestään niukkaa vuokra-asuntojen tarjontaa. Vuokra-asuntojen tarjonnan puute on ristiriidassa kysynnän kanssa, mikä selittää viime aikoina Barcelonassa tapahtuneen jyrkän vuokrahintojen nousun.

Madridissa ja Barcelonassa on kireät kiinteistömarkkinat ja se johtuu siitä, että molemmat ovat suurkaupunkeja, joissa ei ole riitävästi asuntoja tarjolla . Barcelonassa turistiasuntoihin myönnetään lupia rajoitetusti, omat vaatimukset rakentajille ja vuokrakatot. Kaikki nämä rajoittavat toimenpiteet eivät pysty kääntämään perusongelmaa, joka on se, että kysyntä on paljon suurempi kuin asunnon saatavuus, sekä ostettavaksi että vuokrattavaksi. Monet Madridiin tai Barcelonaan haluavista ovat ostovoimaisempia kuin paikallinen väestö ja kilpailevat paikallisten kanssa samoista asunnoista, mikä lisää markkinoiden jännitteitä. Jos vuokrataan vähemmän, asuntoja myydään enemmän, mikä selittää sen, miksi asuntojen hinnat ovat nousseet vähemmän Barcelonassa kuin Madridissa. Katalonian pääkaupungissa rakentajat protestoivat velvoitetta varata 30 prosenttia uusista asunnoista tuettuun asumiseen, mikä on saanut monet katalonialaiset yritykset avaamaan markkinat Madridissa.

Ongelma markkinoilla on sama, tarjonta ei kata kysynnän tarpeita.