Taloustaidot

Asuntojen hinnat eivät suostu laskemaan. Korkojen nousu ei näy hinnoissa. Milloin kiinteistömarkkinat siirtyvät uuteen tilanteeseen? Muutokset asuntojen hinnoitteluun pitää tapahtua loppuvuodesta, vaikka se ei tule olemaan erityisen merkittävää tai laajaa. Espanjan asuntomarkkinat ovat todellakin hidastumassa. Hinnat osoittavat kuitenkin poikkeuksellista joustavuutta, joka on saanut kaikki yllättymään. Monet ostajat eivät voi muuta kuin odottaa hintojen laskua, joihin korkojen nousu luulisi tuovan jo painetta. Asuntojen hintojen nousu on 4 % vuosien 2023 ja 2024 välillä. Inflaatioennuste on keskimäärin 3,4 % vuonna 2023 ja sama luku vuonna 2024. Se ennakoi 3 prosentin pudotusta vuonna 2023 ja 2 prosenttia vuonna 2024 asuntojen hinnoissa. Kiinteistönvälittäjät kertovat havainneensa myyntiaikojen kaksinkertaistuneen kuuden kuukauden takaiseen verrattuna, joten kauppa ei käy ja tällöin pitää tehdä jotain.

Asuntojen osto ja myynti Espanjassa laski viime heinäkuussa 18,4 % viime vuoden vastaavaan kuukauteen verrattuna. Espanjan notaarien yleisneuvoston tietojen mukaan neliöhinta laski keskimäärin 4,6 % vuoden takaisesta, joten muutosta odotettavissa asuntomarkkinoilla. Hintojen pysymiseen näinkin kauan ylhäällä on esitetty syyksi ulkomaisen kysynnän, mutta se ei selitä tilannetta pelkästään, sillä ulkomaalaisten kokonaisostot ovat noin 15%.

Taloustietoa

Kun lähdet asuntokaupoille, niin sinun on tiedettävä mitä termit tarkoittavat ja miten ne tulevat vaikuttamaan asumiskustannuksiin. En edes vielä nelikymppisenä ollut ottanut tarkkaa selvää terminologiasta ja miten muuttuva taloustilanne vaikuttaa mihinkin. Olin oppinut ne muutamat asiat, että kun teet asuntokauppoja, niin kaikki kiinteistöä koskevat asiat on otettava selville, kuten putki-, hissi- ja ulkosivusaneeraukset. Tämän lisäksi vanhoihin kerrostaloihin voi tulla jossain kohtaa sähkösaneeraus, mutta se ei ole kovin kallis remontti. Luotin pankkiini, että tekevät hyvän lainasopimuksen ja se olikin, kunnes korot nousivat. Sain lainanlyhennystaulukon ja uskoin, että tällä mennään ja laina lyhenee suurin piirtein joka kuukausi yhtä paljon. Otin paperin esille, jossa taulukot olivat ja luin sopimuksen ensimmäisen rivin. Siinä luki, että taulukko perustuu tulostushetkellä voimassa olevaan korkoprosenttiin sekä takaisinmaksusitoumukseen ja palveluhinnastoon. Korkoprosentti ja muut maksut voivat muuttua luottosopimuksen ehtojen mukaisesti. Auts!

Euribor

Asuntolainan korko muodostuu viitekorosta ja marginaalista. Yleisin asuntolainan viitekorko Suomessa on 12 kuukauden euribor.

Euribor (Euro interbank offered rate) on euroalueen rahamarkkinoiden viitekorko, joka ilmaisee, millä hinnalla suuret pankit antavat toisilleen euromääräisiä luottoja. Euriborkorot noteerataan eripituisille jaksoille, esimerkiksi 12 kk:n, 6 kk:n ja 3 kk:n välein. Euribor on euroalueen ja Euroopan tärkein viitekorko.

“Marginaalikorko on se korkokannan osa, jonka pankki määrittää asiakaskohtaisesti esimerkiksi luottosopimuksissa. Pankkien myöntämien luottojen, esimerkiksi asuntolainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin marginaalista (=pankin marginaalikorosta). Marginaali on koron osuus, jolla pankki tekee voittoa ja pyrkii pienentämään lainan riskiä. Lainaa ottaessa marginaali neuvotellaan pankin kanssa ja sen suuruus vaihtelee asiakassuhteesta ja asiakkaan maksukyvystä riippuen. Asuntolainan marginaalikorko on yleisesti alle 1 %.

Viitekorko on rahalaitoksen otto- ja antolainauksen, joukkovelkakirjalainojen ja muiden velkainstrumenttien hinnoittelussa käytetty julkisesti noteerattu korko, jonka perusteella lainasopimuksen hinta eli korko määritellään.”, Wikipediasta lainattu.

Rahoitusvastike ja vastikekulut

Rahoitusvastike tarkoittaa taloyhtiön ottamaa lainaa, joka tunnetaan myös yhtiölaina nimellä. Molempia termejä käytetään lähes yhtä paljon. Esimerkiksi kerrostalot ovat hyvin tyypillisiä rahoitusvastikkeen kohteita, joissa yhtiölainaa haetaan vaikka saneeraukseen tai kunnossapitoon. 

Vastikekulut ovat niitä kuluja, jotka syntyvät rahoitusvastikkeen lisäksi. Tällaisia kuluja voivat olla muun muassa hoitovastike joka pitää sisällään taloyhtiön sisäinen toiminnan kuten isännöintitoimiston, huollot, kiinteistöverot ja vakuutukset. 

Vastikekulut ja rahoitusvastike eivät siis ole sama asia, joten näitä ei tule sekoittaa toisiinsa.

Hoitovastike

Hoitovastike on siis erillinen vastike, jota maksetaan tyypillisesti kuukausittain ja sen tarkoituksena on taata taloyhtiön perustoiminnot. 

Rahoitusvastike sen sijaan on lainalyhennys, jota maksat pankille takaisin, josta yhtiölaina on haettu.

Aikaisemmin kerroin, että Suomessa myydään asuntoja, joihin pääsee kiinni suhteellisen maltillisella summalla. Kaupanteon jälkeen pitää alkaa maksaa sekä huoneistokohtaista rahoitustavastiketta että tonttivastiketta. Taloyhtiö on ottanut lainaa sekä taloa että tonttia varten. Eletään lainarahoilla, joita molempia asunnon omistaja maksaa kuukausittain ja sitten on tietenkin omakohtainen mahdollinen asuntolaina. Onko tämä mahdollista Espanjassa? Espanjassa on kiinteistövero, joka koskee kaikkea asumista, myös autopaikkoja. Huoneiston haltija omistaa asunnon lisäksi suoraan osuutensa tonttiin kuuluvasta maasta. Taloyhtiö laskuttaa mm. taloyhtiön huoltotöistä ja valaistuksesta, jotka itselläni ovat olleet muutamia kymppejä. 65 neliön kerrostaloasunnosta olen maksanut vuosittain noin 500 euroa kiinteistöveroa eli IBI. Asunnon omistaja huolehtii itse sähkö-ja vesimaksuista ja mahdollisista asunnon huoltotöistä. Vesivahingon sattuessa asunnon omistaja maksaa vahingot, ei taloyhtiö, joten kotivakuutus pitää olla erittäin kattava. Kotivakuutus on omistajan kontolla, eikä vuokralaisen, kuten Suomessa. Suomessa asunnon omistaa varsinaisesti asunto-osakeyhtiö, jolta ostat osakkeen. Osakkeet oikeuttavat huoneiston hallintaan, mutta omistaja on asunto-osakeyhtiö. Espanjassa sinä itse omistat asunnon ja vastaat kaikesta.

Kerrostaloissa voi olla talo- ja tonttivuokrat, joka on elinkeinoindeksiin sidottu, joten taloustaidot ovat tärkeitä. Mitä, jos osakeyhtiössä on useampi omista, jotka eivät pysty maksamaan pakollisia laskuja? Kuka maksaa? Muut asukkaat ja jos eivät hekään, niin talo tekee konkurssin. Tarkoitus ei ole pelotella, mutta kaikkea on syytä miettiä. Olimme aikeissa ostaa Suomesta kerrostaloasunto, mutta taloyhtiössä niin huonosti hoidettu talousasiat, että vetäydyimme. Kun talon omistajat saavat jossain vaiheessa tiedon, että heillä on tulossa useita ylimääräisiä vastikkeita maksettavaksi, niin miten ihmisten maksukyky venyy. Varsinkin nuoret, joilla tarkka budjetti. Ylimääräinen 6000€-10 000€ on paljon rahaa tässä taloustilanteessa.

Elinkustannusindeksi eli kuluttajahintaindeksi

Elinkustannusindeksi eli kuluttajahintaindeksi kertoo tavaroiden ja palvelujen hintakehityksestä Suomessa ja tätä käytetään yleisesti mittarina, kun puhutaan inflaatiosta. Tonttivuokrat ovat sidottu elinkustannusindeksiin. Elinkustannusindeksi kuvaa samaa asiaa kuin kuluttajahintaindeksi. Indeksi kertoo lyhkäisyydessä kuluttajien tavaroista ja palveluista maksamien hintojen kehityksestä. Elokuussa 2023 inflaatio Suomessa oli niinkin korkea kuin 5,6%, Espanjassa melkein puolet vähemmän. Tästä voi tehdä sen johtopäätöksen, että Espanjassa taloustilanne parempi ja raha liikkuu. Suomessa säästetään, eikä ole varaa kuluttaa.

EKP eli Euroopan keskuspankki

Korot vaikuttavat vuorostaan asuntolainoihin. Korkojen suuruudesta päättää Euroopan keskuspankki, joka voi sekä nostaa että laskea niitä. Monilla asuntolainan korko on noussut tai tulee nousemaan 4-5 prosenttiin. Ero suomalaisissa ja espanjalaisissa on se se, että meillä otetaan yleisesti lainaa, joka sidottu 12 kuukauden euriboriin, joten muutokset taloustilanteessa näkyy heti. Espanjassa lainat sidottu kiinteään korkoon useammaksi vuodeksi, joten nämä muutokset eivät nosta korkoja. Kiinteän lainakoron saaminen on nykyään kylläkin haastavampaa.